第4章篇——物业承接与前期运作.pptVIP

第四章物业承接与前期运作;第一节 物业管理招投标;3.招投标方式 （1）公开招标：招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合招标条件的物业服务企业参加投标。——无限竞争性公开招标 （2）邀请招标：招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标邀请。——有限竞争（选择性）选择招标 ;二、【物业管理招投标基本原则】 1.公开原则 所谓公开原则，就是说如果物业管理定为公开招标投标按公开原则，必须召开新闻发布会，在报刊，电台，电视上公开登出招标公告，把所需要达到的服务要求和条件公开告诉一切想投标的物管企业。 2.公平原则 所谓公正原则，就是指在招标文件中向所在物业管理企业提出的投标条件必须是一致的，也就是说所有参加投标者必须在相同的基础上投标。 3.公正原则 所谓公正原则，就是在评订协议书时要准确，在评标整个过程中要体现公正性，而不能产生厚此薄彼的情况,不得以不合理条件限制或排斥潜在投标人。 4.诚实信用原则 所谓诚实信用原则,就是实事求是、守信践诺、不折不扣履行招投标义务。具体表现： 投标人不得预设不公平条件，不得以言行影响评委会或协助某一投标单位获得竞争优势 投标人不得与招标人或其他投标人串标 招标人不得违法规定，拒绝与中标人签署合同 投标人不得向招标人或评标委员会成员行贿或以不正当手段谋取中标 ;;四、【物业管理投标书的制作】 物业管理投标书是物业管理企业为了取得目标物业的管理权，就目标物业管理事项，起草并提交给开发商（业主委员会）成立的招标投标领导小组进行竞投，为了是投标成功，在编写投标书时应满足以下要求： 1.针对性强 物业管理企业起草物业管理投标书时，先要深入实地考察目标物业状况；掌握其现状，熟悉起周围环境，认真分析起优势和劣势，找出起管运作中纯在的弊端。并拟定好管理方案，这样才能保证投标书有的放矢，针对性强。 2.操作性强 物业管理投标书就是对目标物业未来管理的方案，因此它要求物业管理企业必须紧扣住目标物业的现实状况提出切实可行的管理方法和措施（制度制定，管理费收支平衡）具有可操作性。 3.体现自身优势，体现专业水平 物业管理企业标书既是阐述本企业对目标物业管理运作的专业意见文件，同时又是物业管理企业展现自身优势，向评标小组推荐自己的良机。 ;4.标书编写技巧: (1)标书内容要全，语言要精练 (2)介绍本企业时，注意如实，注意概括(画龙点睛) (3)打企业理念牌 例如某个物业管理企业理念是： 你所想到的，我们将为您做好；你未想到的，我们将为您做到例如：又一个物业管理企业观念是： 哲学观念：有限创造无限，无形创造有形 管理观念：以人为本，科技兴业 经营理念：创科技品牌，奖项合理回报 创业精神：团结，务实，文明，敬业 (4)打管理特色牌. 所谓管理特色就是推行“人无我有，人有我优”的策略技巧，例如，有的企业打管理质量牌，通过ISO9002论证，通过ISO1400论证。又例如有的企业打出人性化管理特色牌，提出“多一点关心，多一点体贴，多一点理解”口号。 除此之外，还有“换位思考”，“服务承诺”，“成本质量双控”，“社区文化”，等技巧。; 附件15：修缮管理细则 附件16：装修管理工作规范 附件17：保安员值班规程 附件18：安全值守服务工作规范 附件19：安全保卫人员培训工作规范 附件20：清洁细则 附件21：清洁工作计划及标准 附件22：办公场所清洁操作规范 附件23：营业大厅清洁作业规范 附件24：防虫、灭鼠工作规范 附件25：绿化管理细则 附件26：绿化养护作业规范 附件27：室内观叶植物管理工作规范 附件28：前台接待服务规范 ;第二节 早期介入与前期管理;2.早期介入必要性 (1)减少或避免规划设计、建