星河·丹堤价格报告.ppt

房号 圣莫利斯 星河丹堤( C12--01 ) 34#E(L1a户型) 21730 23730 25730 27730 建面M2 353.96 266.23 地下室M2 160 122.62 花园M2 32 163.58 中庭院M2 9 -------- 露台M2 ---- 62.62 计价面积折算 451.96 381.0 建筑面积总价 810万 714 767 820 873 建筑面积单价 22887 26835 28829 30823 32817 计价面积单价 17924 18754 20147 21541 22934 产品描述 山景+会所水景 赠送私家泳池地下室 中庭院/中西厨 各卧室均套房设计 赠送采光地下室\内院子\前后花园 全湖景景观\功能分区合理实用\大露台设计 Ⅲ价格的制作及验证——点对点分析 房号 圣莫利斯 星河丹堤( C9-01) 36#B(J4户型) 21730 23730 25730 27730 建面M2 393.15 266.73 地下室M2 ------ 122.62 花园M2 62 256.4 中庭院M2 15 ---------- 露台M2 65 62.2 计价面积折算 429.45 404.7 建筑面积总价 1100万 904 961 1017 1074 建筑面积单价 27957 33918 36031 38146 40259 计价面积单价 25614 22356 23750 25143 26536 产品描述 三面水景\会所景观 两层高客厅 阳光中庭院\景观湖景餐厅及阅览室 双独立主卧套 三面糊景、庭院环绕，赠送地下室、功能分区合理实用\大露台设计 Ⅲ价格的制作及验证——点对点分析 房号 香蜜湖1号 星河丹堤( C7栋) 御园2号 21730 23730 25730 27730 建面M2 418.87 413.32 地下室M2 258.47 208.71 花园M2 272.8 349.54 中庭院M2 ---- ---- 露台M2 8.77 56.57 计价面积折算 653.5 616.4 建筑面积总价 2188 1854 1938 2021 2106 建筑面积单价 55099 44868 45132 48921 50947 计价面积单价 33481 30087 31446 32805 34163 产品描述 向西看香蜜湖，无遮挡，类独栋设计 多面湖景及山景 带独立超大采光地下室 香蜜湖景观 Ⅲ价格的制作及验证——点对点分析 四、价格表验证 通过点对点分析,四套价格体系归纳如下: Ⅲ价格的制作及验证 价格体系 竞争对比情况 对项目自身展示 及服务要求 21730元/平方米 明显的竞争优势 价格低于竞争对手 ★★★ 23730元/平方米 有竞争优势 价格与竞争对手持平或略低 ★★★★ 25730元/平方米 存在竞争，优势不太明显 部分价格略高于对手 ★★★★★ 27730元/平方米 价格高于竞争对手 ★★★★★★ 五、入市均价与目标探讨 Ⅲ价格的制作及验证 （一）、原定目标回顾：入市火爆销售，开盘月实现50%销售率。 （二）、开发周期： “四成首付”即将执行 2006-4-28贷款基准利率上调0.27% 物业税/其他政策 消费者信心下降 销售速度放缓 （三）、政策影响预期： 06年5月 06年8月 一期TH+独栋204套 B区叠层TH约152套 06年底 高层区达销售条件 D区TH达销售条件 07年初 大盘开发 政策动荡 VS 五、入市均价与目标探讨 Ⅲ价格的制作及验证 价格体系定义 一期应在规避政策风险前提下确保安全 销售； 以资金回收为先导，收回成本后再结合市 场情况博奕高价。 大盘运作策略 目标的重新定义 冒进型 保守型 快跑型 27730元/㎡ 25730元/㎡ 23730元/㎡ 21730元/㎡ 博奕型 报告目录 Ⅱ 价格策略指导 Ⅲ 价格的制作及验证 Ⅳ 推售策略及计划 Ⅰ 价格制定背景 一、目标下的推售策略 二、推售节奏及计划 三、折扣预留 Ⅴ 后续最紧急工作跟进 别墅需要更多的展示及服务支撑 卖别墅 卖大平面 VS 关于别墅销售的思考 个性化产品 产品内部同质性强 样板房及展示区代表性弱 样板房及展示区代表强 客户可依据样板房做决策 （客户不需看现房） 客户需看实际楼体情况及环境方可决策 （客户需看现房） 卖别墅与卖平面的最大区别在于： 一、目标下的推售策略 目标及策略回顾 Ⅳ推售策略及计划 品牌目标——树立市场知名度，为后期产品增加形象附加值。 速度目标——开盘