2010中国城市综合体研究报告.docVIP

2010年中国城市综合体专业研究报告（摘要） 第一章? 城市综合体相关概述 1.1 城市综合体定义 1.1.1 建筑综合体 建筑综合体是一种建筑功能与建筑形态相结合的狭义定义。包括“多个功能不同的空间组合而成的建筑”（中国大百科全书）；是在一个位置上具有单个或多个功能的一组建筑（美国建筑百科全书）。这些功能包括酒店、公寓、住宅、办公楼、公园、商业、会所和会展等服务功能并进行组合。可坐落城市的中心地区、副中心地区、区域中心、城乡结合地和新城区等。 1.2建筑综合体本质 1.3 城市综合体定义 ??? 城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，把城市功能与城市发展之间的内在逻辑通过城市建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体，利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存．相互助益的空间能动关系，从而形成多功能，高效率的经济聚集体。 城市综合体扩大化表现在一定区域范围，通过街区、道路交通及多种不同功能建筑群体的相互作用，形成互为价值链的高度集约化的城市开放公共空间。如：美国纽约曼哈顿、日本东京银座、香港中环以及新加坡的中心区等世界闻名城市的CBD都是泛综合体的典型代表。 1.4城市综合体的本质 1.4.1城市综合体是随着城市政治、经济和文化发展、规模扩大、城市化水平不断提高、城市居民的生活水平不断提高等利好趋势下产生的一种集约可持续性城市空间形态。 1.4.2城市综合体开发要求与城市的社会经济发展目标和总体经济发展规模相一致，要求进行科学规划、合理布局来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。它不但含有建筑综合体的所有复合功能和形态，而且在建筑上追求功能区位立体差异性及形态结构的立体性，在空间形态上体现为集聚性、城市性和开发性、在经济上体现为资源集约性、行业和产业的集聚性和外溢效应以及由功能复合产生的高效性。 1.4.2.1城市综合体的城市性 1.4.2.2 浓缩的城市生活 1.4.3 城市综合体的经济性 1.4.3.1城市功能和城市要素的高集聚性。 1.4.3.2经济活动的高度开放性和辐射性。 1.4.3.3投入产出的高效益性。 1.4.3.4城市环境的高外部性。 1.4.3.5城市能力的适应性。 ? 第二章 建筑综合体与城市综合体的区别与联系 2.1二者区别 2.1.1建筑综合体是一种使用功能与种类上的积累综合，是物业类型简单组合。建筑综合体最显著的特点是它与城市的多样空间联系性不强，缺乏城市功能与城市空间的有效整合，系统综合性和组织结构性的逻辑性不强，局部的增减无关整体大局，而且很难衍生新系统。 2.1.2建筑综合体的功能空间以自建自用为特点，目的比较单一，城市性和城市开放性不足，无法形成以集约性、公共性和集聚性为要求的一体化系统组织形式。 2.1.3作为城市集约化的组织形式之一，城市综合体是由高度混合利用的城市土地与城市建筑和城市交通之间的有机联合体，是城市功能的高效集成与互补，是城市功能要素目的性取舍与多元弹性融合的有机衔接。 2.1.4作为城市经济发展和产业升级优化的平台，城市综合体与城市宏观经济环境联系更加密切，其城市运营的高度要求更高标准的外部经济条件。 2.1.5 城市综合体的多功能城市空间是经过系统性优化而形成的一个多生态社会系统，反映了一个城市的性质，与一个城市的现代服务业的发展水平和规模之间存在密切的关联。如以总部经济为核心特征的北京CBD形成的城市商务空间形态。 2.1.6城市综合体的具体要求： 2.1.6.1整体协同性 ??????? 案例一 日本东京六本木 2.1.6.2空间的城市性、开放性和连续性 2.1.6.3功能的复合性和利用均衡性 2.1.6.4交通的立体平衡性与延伸性 案例二立体化的城市综合体交通系统——澳洲墨尔本中心 2.1.6.5空间艺术性 2.1.7政府参与的必须性 2.1.8 城市形象代表性 2.2二者联系 2.2.1从建筑实体角度看，二者有相同性或相似性。尽管城市综合体具有自己特有的要求，但是城市综合体是以建筑综合体为其物理实体，是建筑综合体向城市空间巨型化，城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。 2.2.2二者在功能综合上都建立了一种空间共存、价值互补的关系，都克服了单一建筑和单一功能的局限性。 ??? 根据分析和阐述，我们认为时下中国房地产对城市综合体的约定俗成的定义即“城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能在三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体”仅仅是从功能组合（酒店、写字楼、商业、公寓和住宅，称为4+1模式）上对“城市综合体”进行了狭义的阐述。换句话说，这个定义阐