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1 建筑物维修管理概述 1.1 建筑物维修的概念 1.2 建筑物维修在物业管理中的作用 1.3 建筑物维修的特点 1.1 建筑物维修的概念 建筑物维修包括对建筑物的养护、修缮和改建。 建筑物维修是指建筑物自建成到报废的整个使用过程中，对房屋进行的翻修、大修、中修、小修以及综合维修和维护保养，还包括不同等级房屋功能的改善更新改造。 目的：主要是为了保持、恢复或提高房屋的安全性，延长房屋的使用寿命，其次是改善或改变房屋的使用功能。 1.2 建筑物维修在物业管理中的作用 1、建筑物维修与物业管理目标 建筑物维修工作具体包括物业管理企业对建筑物维修的施工管理、质量管理和维修行政管理等，是物业管理的重要内容和基础性工作。 建筑物维修直接关系到物业管理目标的实现，直接体现出物业管理企业在市场经济中的生命力。 1.2 建筑物维修在物业管理中的作用 2、建筑物维修与物业管理其他工作的关系 物业管理其基本内容按服务的性质和提供的服务方式可分为三大类，即常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。 物业管理企业在实施物业管理时，第一大类工作是建筑物维修管理，是最基础性的工作。 1.2 建筑物维修在物业管理中的作用 3、做好建筑物维修与物业管理企业形象 人们生产和生活所需的最基本的物质条件之一是什么？ 使用功能、物质条件、建筑形象。 （1）做好建筑物维修是实现其保值增值的物质保证，是物业管理企业劳动成果的最直接的物化体现。 1.2 建筑物维修在物业管理中的作用 3、做好建筑物维修与物业管理企业形象 （2）做好建筑物维修是房地产经营顺利开展的基础。 （3）做好建筑物维修是物业管理企业树立良好信誉和经营形象、提高经济效益的前提。 1.3 建筑物维修的特点 1、计划性与非计划性并存 由于我国正处于转轨时期，建筑物维修管理方式计划性和非计划性同时存在，具体表现在： （1）行政性和专业型相结合的模式。 （2）完全专业化、市场化的模式。 2、具有广泛性和分散性 3、具有技术性特征 4、具有限制性 2 建筑物安全管理 建筑物安全管理是指定期和不定期对建筑物的完损情况进行检查，评定建筑物完损等级，随时掌握所管建筑物的质量状况和分布，组织对危险建筑物的鉴定，并确定解危方法等。 2 建筑物安全管理 2.1 房屋安全检查的方法 2.2 房屋完损等级评定 2.1 房屋安全检查的方法 1、直观法 2、刺探、敲击听声法 3、仪器检查 4、结构构件验算 2.2 房屋完损等级评定 2.2.1 房屋完损等级的评定标准 目前，房屋完损等级是以国家建设部门1985年制定并颁布的《房屋完损等级评定标准》为依据的，该标准将房屋完损等级分成五类。 1、完好房 房屋结构构件完好，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好齐全，管道畅通，现状良好，使用正常；虽有陈旧现象或个别分项有允许值之内的轻微损毁，但不影响居住安全 和正常使用，经过小修即可恢复的房屋。 2.2 房屋完损等级评定 2.2.1 房屋完损等级的评定标准 2、基本完好房 房屋结构基本完好，少量构件有稍超允许值的轻微损坏，但已稳定，屋面或板缝局部渗漏，装修和设备有个别零部件有影响使用的破损，油漆缺乏保养，但通过一般性的维修可以恢复使用功能的房屋。 2.2.1 房屋完损等级的评定标准 3、一般损坏房 房屋局部结构构件有变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足，屋面或板缝局部漏雨，装修局部有破损，油漆涂料老化，设备管道不够畅通，水卫电、照明、管线等器具和零部件有部分老化、损坏和残缺，需要进行中修或局部大修的更换部件的房屋。 2.2.1 房屋完损等级的评定标准 4、严重损坏房 房屋年久失修，部分结构构件有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态，屋面或板缝严重漏雨，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫电、照明、管线器具和零件残缺及严重毁损，需要局部整修、更新等大修的房屋。 2.2.1 房屋完损等级的评定标准 5、危险房 房屋承重结构己属危险构件，主体构件强度严重不足，稳定性很差，丧失承载能力，随时有倒塌的可能，采用局部加固的修理仍不能保证安全 的房屋，已丧失维修价值的房屋，因结构严重毁损需要拆除、翻修的整幢房屋。 2.2.1 房屋完损等级的评定标准 5、危险房 依据《城市危险房屋管理规定》建设部第四号令，房地产行政部门与物业管理企业要做如下工作： （1）制定危房鉴定检查制度；根据危害程度可考虑整幢危房、局部危房、危险点。 （2）建立健全 危房管理机构； （3）危房处理措施。观察使用，处理使用，停止使用，整体拆除。 2.2 房屋完损等级评定 2.2.2 房屋结构分类 1、钢筋混凝土结构 2、混合结构 3、砖木结构 4、其他结