2010台州和润国际项目推广方案32p.docVIP

和 润 项 目 策 划 推 广 报 告 福运满屋房地产营销策划 和润项目策划推广报告 目录： 第一部分：项目背景综合分析 第二部分：项目分析及目标客户群体分析 第三部分：项目营销推广策略 第四部分：项 目 建 议 第五部分：媒体推广策略建议 第六部分：项目销售执行 第一部分：项目背景综合分析 一、背景城市概况 台州地处浙江中部沿海，北接宁波，南邻温州，陆地面积9411平方公里，海域面积8万多平方公里，总人口550万，辖椒江、黄岩、路桥三区（市区），临海、温岭两市，玉环、天台、仙居、三门四县。台州国内生产总值和财务总收入一直分别位居我省第五、四位，市区经济实力位居全国大中城市第38位。台州是14个沿海开放城市之一，属于三级城市，其中下辖的椒江、黄岩、路桥三区是台州市的中心主城区，也是台州房地产开发投资的重点区域。 二、城市规划 城市规划—核心城区规划 一心、六脉、四组团发展规划；黄岩组团三面被山区围绕，因此与另外两区相对独立；椒江与路桥两组团连接较为紧密，是未来台州市规划发展主轴线； 三、路桥规划概况 路桥组团：台州市区域性商贸中心； 2020年规划城市建设用地44.7平方公里，规划城市人口41万。 路桥建区16载，虽然时间不长，但是城市的发展有目共睹。在区委、区政府的高度重视下，规划工作秉承“拓展空间、完善功能、优化结构、提高效率、改善生态、弘扬文化、注重个性、提升品位”的规划理念，以科学发展观为指导，高起点编制各类城市规划，在路桥274平方公里的画卷上描绘出一个层次分明、相互衔接、相融互补的城乡规划体系。新城商贸区、新行政中心、火车站周边地区、新城东西片区……一系列规划中的区域，一项项正在推进的工程，褪去昔日的拥堵嘈杂，一个城市的新形象正逐步展示在人们眼前。 （一）、物流园区、西市场园区及周边地区控规 物流园区、西市场园区及周边地区控规的规划范围西起西环线与甬台温铁路，南与温岭泽国交界，东至财富大道，北至路桥大道，规划总用地面积为852.51公顷。 物流园区、西市场园区及周边地区控规的功能定位为:台州市路桥区城市副中心，依托生活资料市场、铁路货运和台州市物流园区发展的生态宜居、配套完善的城市综合区。 （二）、新城东、西片区控规 新城东、西片区控规的规划范围西起南山街，南至路桥大道，东、北至行政辖区界线，不包括新城商贸区，规划总用地面积为374.60公顷。 新城东、西片区控规的功能定位为:以新城商贸区为依托，有机联系新、老城区的城市居住与商贸综合片区。 四、房地产市场概况 （一）、台州房产市场概况 1、2005—2009年房产价格轨迹 台州市2005年至今，商品房售价仅在2008年有小幅回落，2009年台州商品住宅房的出售均价6429元/平方米，基本保持稳定上涨的发展趋势。 2、台州历年房地产数据分析 年份 2006年 2007年 2008年 2009年 房产开发投资额（亿元） 101.47 95.73 126.25 152.27 房屋施工面积（万㎡） 1238.32 1286.12 1339.71 1454.63 房屋竣工面积（万㎡） 188.92 231.88 290.62 169.68 实现销售面积（万㎡） 259.72 281.33 225.92 422.36 实现销售额（亿元） 122.74 143.52 121.6 271.54 平均房价（元/㎡） 4726 5301 5100 6429 分析：2009年台州市的竣工面积出现了较大程度的下降，而相反实现的销售面积和实现销售额均出现较大程度上扬，房地产市场出现严重的供不应求局面。而观察2006年以后的数据可以看出，近4年除了08年台州市房地产市场均呈现供不应求的局面。 （二）、路桥房地产市场概况 ??? 1、路桥房地产市场片区分析——概况??? 商贸区、东市场区块和西市场区块，分别分布于城区北部（以路北街道为主）、东南部郊区和西郊。 ??? 2路桥房地产市场片区分析——概况 ??着力打造集会展、市场、特色街区、商务办公、星级酒店、购中心于一体的多功能现代商务区。涌现了玉宏世纪大厦、半岛花园、金宸等小高层建筑，普遍均价在000元/左右。? ???? ???整体发展概述??? 主城区:御景湾、幸福人家??? 东市场区:秀水铭苑??? 西市场区:依托甬台温铁路和104国道，以生活资料类市场为主，建立集商品展示、交易储运为一体的现代化商贸区。例如香樟湖畔、泰隆苑以及东方翡翠苑及玫瑰园等，普通住宅价格在00元/以上，别墅等高端住宅在1000元/以上 ? 4、总量分析? 最近几年，路桥的房地产市场有了长足的发展，从2005年至2009年平均年度实际供地量为30.99公顷，在台州市三区内居最后一位。从区域来看，城区内各区块的土地供应量也存在很大的不同，