2012年开封八大街项目规划设计建议.pptVIP

一层商业街区 中央景观 产品规划设计建议一 郑开大道 绿化面积 九大街 八大街 规划道路 中国 移动 通讯 BMW4S 18层 SOHO公寓 地上二层商业 12层 商务办公 地上二层商业 一层商业街区 18层 SOHO公寓 临商：设置两层[进深15米，面宽80米]，其中1-2层为业 商务办公：15*60=900㎡ 合约：商业：2400平米 SOHO公寓可做办公：三梯16户，二个单元 单个单元平层面积控制在900㎡ 合计：30600㎡ 灰色区域为地下停车场合计约：30000㎡ 1、总占地面积： 约27000 ㎡ 2、总建建筑面积：约75000 ㎡ 3、商务办公部分：约9000 ㎡ 4、商业部分：约4500 ㎡ 5、SOHO公寓可做办公：约61200 ㎡ 6、地下建筑面积：30000㎡ 6、容积率：约2.8 1 主要经济指标 SOHO公寓 建筑面积约61200 ㎡，本区域市场可实现均价在5500元/㎡，总销售金额约：336600000元 商务办公 建筑面积约9000 ㎡，结合本区域市场及发展前景可实现均价在6500元/㎡，总销售金额约 商业 总建面约4500 ㎡，临郑开大道为两层商业，结合本区域市场及发展前景可实现均价在9500元/㎡，总销售金额约 总销售金额约 437850000 （±10％） 2 可实现销售目标 一层商业街区 中央景观 规划设计建议二 郑开大道 绿化面积 九大街 八大街 规划道路 中国 移动 通讯 BMW4S 18层 商务办公 一层商业街区 18层 商务办公 五星级酒店带动项目品质 双子座商务办公楼 灰色区域为地下停车场合计约：30000㎡ 星级酒店 联桥 此方案与方案一相比，方案二更具可执行性，不但能提升项目整体形象与收益，也有助于市政形象，与宏观经济路线保持一致。 PART 6 营销思路 销售模式定位思考 核心营销策略 价格定位 销售模式 分割直接销售 返租销售 带租约销售 整体销售 营销思路 1 销售模式定位 销售模式 特性 分割直接销售 难以引进品牌主力店和商户，不利于项目档次及业态的整体控制以及可持续经营。 返租销售 难以引进品牌主力店和商户，不利于经营的可持续发展，且受法规限制，也越来越不被市场接受。 整体销售 REITS 销售压力较大，且客户议价能力强，不利于利润的最大化实现 带租约销售 商户、投资者与发展商形成利益公共体，有利于统一经营，但由于市场需要培育期，前期的低租金难以实现商业价值的最大化。 各销售模式对比 DIY销售模式建议： 模式一：采用整体销售（定向开发）与分割直接销售两种，售予品牌自营者和战略性投资者 模式二：整体销售进度建议以SOHO公寓、酒店为龙头，带动商务办公商业销售。 1 销售模式定位 事件造势策略 体验营销策略 销售控制策略 借势营销策略 点式营销策略 3 6 1 2 4 核心营销策略 价格策略 5 2 核心营销策略 市场比较法和租金反推法两种模式 因考虑目前写字楼及临街商业形式有待深入，论述写字楼及商业价格制定方法：区域位置、交通组织、区位配套、物业结构、总价控制。 价格策略：写字楼一房一价，组团与分散客户定价结合； 商业一铺一价、招商（难度较大）与销售控制、制定铺王策略； 公寓一房一价，是本项目最具体现可实现销售物业。 3 价格定位 谢谢！ * 开封八大街项目规划设计建议 2012年6月1日 1 产品规划建议 项目思考 1 1 2 3 4 5 6 项目SWOT问题及目标界定 客户定位 营销思路 目 录 市场简析 PART 1 项目诠释 聚焦项目 项目思考 1 本项目作为开封新城区商务办公项目之一，对整个开封新城区功能改造升级、区域规划发展必然起到较远的影响； 本项目操作难度较大，对资金要求高。需要准确的定位和市场预见性、合理的开发节奏以及科学的营销方式。 对项目的理解 本项目由商业、酒店、公寓、写字楼至少三种不同的物业形态组成，为开封新城区的复合型项目； 项目思考 1 项目理解 如何把握本项目的开发节奏和推盘节奏？以及与其他项目开发与推售节奏关系？ 如何通过本项目写字楼的打造来有效衔接本地块公寓、商业部分，并使整个项目更具有整体性？ 如何根据需求优化规划设计方案，在挖掘本项目最佳价值点的同时，降低项目的开发成本，增强竞争力？ 如何规划各物业类型及档次组合，提升