奉化奥特莱斯可行性研究报告精品.pdfVIP

【奉化奥特莱斯购物文化广场】 项目可行性研究报告 奉化奥特莱斯实业投资有限公司 二〇〇九年三月 【奉化奥特莱斯购物文化广场】项目可行性研究报告 【Executive Summary - 行政摘要】 —— 通过阅读本章节，即可了解本文全部要点。 本项目的宗旨为：依托奉化旅游资源，开发商业旅游地产，打造市郊商业中心。 奉化年接待旅游者达700 多万人次，其中一日游游客占90 ％，过夜的游客占10％。本项目 一方面以每年700 多万人流为依托，另一方面也把这个700 多万群体作为开发对象，通过满 足其多种需求，增加他们在奉化的逗留时间。 本项目将建成综合性的文化商业广场，包括：奥特莱斯购物中心、服装采购中心、餐饮娱乐 中心及汽车旅馆，机动车停车位共450 个，还有一个服装博物馆，整个项目的总建筑面积达 到71972 平方米。 本项目主推 “奥特莱斯”（OUTLETS ）概念。奥特莱斯来源于欧美，因此，本项目的建筑风 格充满欧陆风情。加上商业街的布局，整个项目将营造出欧洲小镇的氛围。 本项目的建成可配合实现宁波及奉化的商业规划，形成年营业额超过亿元的城市副商业中 心，并新增数以千计的第三产业就业机会。 所项目所借鉴的国内及国外成功的奥特莱斯包括： —— 国外部分 1. 意大利佛罗伦萨的The Mall 2. 法国巴黎的La Vallee Village 3. 德国的Metzingen Outlets 4. 英国牛津的Bicester Village 2 【奉化奥特莱斯购物文化广场】项目可行性研究报告 ——国内部分 5. 北京燕莎奥特莱斯购物中心 6. 上海青浦奥特莱斯品牌直销广场 7. 张家港香港城奥特莱斯购物中心 宁波及奉化的基本经济层面及旅游经济为本项目的成功提供了良好的外部环境。 从项目本身分析，奥特莱斯购物广场内所有经营户的持续经营，在低租金或免租金的条件下， 是完全可以实现的；本项目内服装采购中心依托宁波及奉化已有的服装产业基础，有较大的 把握可以办成；本项目餐饮娱乐中心，面积只占整个项目全部商业面积的5 ％，作为配套服 务部分，其持续经营不成问题；汽车旅馆部分，因客房量不大（不足100 间），对客源的要 求较低，经营压力不大；再加上宁波地区独一无二的服装文化博物馆对游客的吸引，完全可 以建成奉化的旅游集散地。 关于项目的后期营运，项目投资方对项目的总体经营战略是：自持物业，培育市场，以租为 主，长期经营。在项目营运初期，将实行低租金或免租金等优惠措施，以促使市场氛围的尽 早形成。 关于项目建成后的具体操作，投资方拟与国内或国外专业的奥特莱斯管理公司进行合作，以 保证品牌招商的顺利及后期营运的成功。 本项目总体投资规模为人民币 2.35 亿元，营运收入主要来源于物业出租的租金收入，投资 回报期约为18 年。 3 【奉化奥特莱斯购物文化广场】项目可行性研究报告 【目录】 【EXECUTIVE SUMMARY - 行政摘要】2 【目录】4 【前言】7 项目宗旨7 项目简介8 项目投资公司及其战略合作伙伴简介9 项目意义 10 配合实现宁波及奉化的总体规划 10 形成城市副商业中心为拉动内需创造条件 12 发展第三产业创造就业机会 12 【项目概要】 13 项目名称 13 项目地理环境 13 项目规划思路 13 项目总体布局 14 项目建筑风格 15 【OUTLETS - 奥特莱斯】 16 概念溯源 16 历史演变及特点16 国外成功案例 18 意大利佛罗伦萨的The Mall 18 法国巴黎的La Vallee Village 20 德国的Metzingen O