青年乐园房地产前期典型策划报告.pptVIP

青年乐园房地产前期策划报告 ;序言;目录;一、房地产市场分析;（1）、国房景气指数逐月下滑，但下滑幅度大幅缩小并趋稳 （2）、房地产投资增速低于固定资产投资，住宅投资增速下降更快 （3）、房地产开发资金增速大幅下降，利用外资增长较快 （4）、商品房和住宅销售均为负增长，且跌幅不断扩大 （5）、70个大中城市房地产价格指数指标不断恶化，市场整体下行趋势明显 （6）、保障房建设提前完成年度任务，总投资量高于去年同期 ; 2、2015年市场发展趋势 （1）、市场需求从排浪式需求向个性化需求转化 （2）、市场投资以“四个新常态”代替30年高强度投资 （3）、房企大规模新增投资由国内市场开始转向国外市场 （4）、市场生产能力过剩，生产组织向“小、智、专”趋变 （5）、行业由劳动密集型、资本密集型开始向技术、人才密集型转化 （6）、房地产将由竞争转向质量、品质、差异化等的价值竞争 （7）、房地产受资源环境的约束走绿色、低碳、循环的路线 （8）、房地产风险在总体可控的情况下去杠杆化、泡沫化 （9）、房地产调控的边际效应递减，市场需要更科学合理的调控手段 ; 二、项目市场调查分析 （一）市场调查资料整理 1.西安市场整体消费特征 2、市场成交的面积占比及客户对应情况 3、首改客户的家庭结构特征 4、市场对浐灞区域的认知 5、浐灞区客户构成分析 （二）需求分析 1.政府调控职能趋于深化 2.产品供应结构趋于合理 3.旅游产业的发展带动房地产市场的繁荣 4.西安市房地产信息化 （三）结论 从上述的分析与预测中不难看出,在西安市经济形势走好的基础上,房屋需求仍然较为旺盛,房地产价格持续稳步上升。随着人均可支配收入的上升,住宅类房地产的比重有小幅上扬的趋势。 保持西安市房地产市场供需稳定的对策： （1）尽快完善和出台经济适用住房细则 （2）尽快完善限价商品房的细则 （3）实施房地产价格信息的发布 ;三、选地分析 ;地块三;; 四、项目状况 （一）、项目位置 地块位于东郊公园北路边，紧挨地铁一号线 1、项目状况 地块南北约：607米；地块北面约：401米；地块南面约：340米；规划建设用地面积：192000㎡；绿地率≥20%；容积率﹤2.5；建筑密度﹤30%；建筑规模﹤45900㎡（不包括用做公共活动空间的架空层，含各类待建配套用房），其中商业﹤8000㎡；建筑高度≤65米，建筑退规划用地边界线和道路红线距离为： 东： ≥10米 南： ≥4米 西： ≥3米 北： ≥5米 2、项目周边配套 附近有西光中学，黄河中学等重点名校，教育资源丰富，并且紧挨西光体育场，长乐公园等游乐设施。并且附近有电力医院，北方医院，西京医院等知名医院。 （二）、项目的必要性 优越的地理位置，房开公司致力打造的西安精品住房项目，在西安火热的房地产市场中，拥有良好的购买力，提升整个西安住房品质的新高度。 ; 五、营销方案 （一）项目品牌定位 项目名称：青年乐园 档次定位：精装中小户型住宅——生活保质保量 项目卖点：第一，“公园就在家门口，医疗教育不用愁”的优越地段： 第二，“与空间博弈，与时间赛跑”的交通干线： 第三，“百分百生活，百分百享受”的生活环境： 第四，户型与面积比例分析： （二）物业管理服务 1.基本服务范围 公共区域的清洁服务；绿化养护服务；地面、地下停车场管理；邮件分拣、快递服务、节日装饰；留言；物件暂存；水电气等费用一卡通划账；订报；问讯；月结帐单等各项服务。 2.拓展服务范围 （1）24小时值班电话服务 （2）订票服务 （3）每日天气预报提示 （4）设置雨伞借还处 （5）生活常识介绍 （6）营养/果蔬/靓汤推荐 （7）医药/卫生/常识介绍 ;（三）传播策划 1、窄众营销：有的放矢地到各大青年白领人士工作的地方投放广告； 2、网络病毒式营销：年轻人喜欢上网，在网络上能将信息及时的扩散，从而利用网络低廉的广告费用进行宣传； 3、情感营销：即通过一系列报纸、刊物情感软文去感动目标客户群。 ; 六、项目规划设计 （一）、项目规划设计 1、项目设计依据 A、西安市青年乐园规划设计征集方案说明书 B、《住宅设计规范》、《城市居住区规划设计规房范》 C、其他相关的技术规范、规定 2 设计指导思想 以人为本的设计指导思想，面向二十一世纪，以建设绿色生态型和高智能化居住环境为目标，强化小区居住功能和环境，合理安排居住交通配套通讯设施，提高生活质量，为居民创造一个高绿化率、高智能化、布局合理、功能齐备、交通便捷、生活方便的现代化高档生态居住小区。 3、建筑立面 建筑的外面强调