20100321武汉华侨城项目发展战略及定位报告推荐.ppt

4.4 产品定位 需求客户类型 需求动机 考虑因素 项目情况 吻合程度 短线投资客户 通过房屋短期内的快速增值变现获取收益 地段、增值潜力 本项目的长期综合开发必将带动项目自身及周边物业的增值，投资价较高 ★ ★ ★ 长线投资客户 通过房屋的出租获取收益 地段、租金、收益率 本项目价格远高于周边其他项目同类产品，难以在租金上实现同样涨幅，收益率较低 ★ 高端商务客户 高档次、便捷的居住条件，兼顾投资 物业、地段、交通、配套 本项目距离主要商务区较远，商务氛围较薄弱 ★ ★ 普通自住客户 自住需求 总价、地段、户型等 本项目总价较高，普通自住客户难以承受 ★ 商务办公客户 小型企业办公，SOHO类 价格、地段、交通等 本项目临地铁三号线，公交线路逐步增加；价格高，普通商务办公客户难以承受 ★ 建议小户型酒店式公寓体量控制在8-10万平米 小户型酒店式公寓产品客户预判： 结合小户型酒店式公寓产品客户需求特征分析和本项目实际情况，建议控制体量在8-10万平米，保持项目整体形象统一，同时降低销售风险。 * 4.4 项目户型定位 根据武汉高端客户的需求及市场供需情况，确定本项目的户型面积配比 户型以140-160平米的三房和180-200平米的四房为主，所占比例分别为34.5%、28.1%，以高门槛树立高形象、高档次；在城市资源较高、景观资源较低位置规划少量80-90的投资型酒店式公寓；A地块别墅、类别墅类物业比例高于H地块。 　 结构 　 面积 　 物业形态 H地块 A地块 合计 面积/万 地块内面积比 整个项目面积比 合计 面积/万 地块内面积比 整个项目面积比 合计 面积 比例 二房 80-90 酒店式公寓 10 9.9% 7.2% 7.2% 　 　 　 　 10 7.2% 三房 140-160 高层 34 33.7% 24.5% 24.5% 14 36.8% 10.1% 10.1% 48 34.5% 四房 180-200 洋房 7 6.9% 5.0% 20.9% 0 0.0% 0.0% 7.2% 39 28.1% 高层 22 21.8% 15.8% 10 26.3% 7.2% 联排 200-260 　 13 12.9% 9.4% 9.4% 8 21.1% 5.8% 5.8% 21 15.1% 独栋 400-600 　 10 9.9% 7.2% 7.2% 4 10.5% 2.9% 2.9% 14 10.1% 商业公建 　 　 5 5.0% 3.6% 3.6% 2 5.3% 1.4% 1.4% 7 5.0% 合计 　 　 101 100.0% 72.7% 72.7% 38 100.0% 27.3% 27.3% 139 100% * 5、 项目规划问题 * 项目整体开发思想 配套特色化 六大规划原则 技术先进化 景观均好化 组团差异化 分期划分科学化 物业布局梯次化 充分考虑采光、通风、朝向、交通以及内外部的环境资源。 分期开发要注意物业体量的分配，开发顺序的分配等等。 脱离单纯的风情概念的组团模式，在形式上跳出大众化的思维逻辑。同时在组团中充分考虑产品不仅的梯度和天际线的变化 在考虑到社区自身配套的基础上，增加具有较高溢价空间的配套设置。 充分考虑到目前世界的热点问题。注重绿色环保、低碳。 充分利用湖景资源、自身园林景观资源和主题公园景观资源间的相互协调。 * 四至土地价值增强方向 地块开发成熟度递增方向 与主题公园开发结合度递增方向 湖岸价值递增方向 本项目开发思路研究方向1、地块土地价值区域细分；2、地块周边城市环境；3、地块内外部资源分析；4、与城市开发成熟度结合度分区域细分研究。 湖岸价值递减方向 与主题公园开发 结合度递减方向 城市干扰递减方向 主题公园景观及销售 情景展示增强方向 四至土地价值增强方向 地块开发成熟度 递增方向 * H5：高层部分可观湖景，受到道路干扰最大，可进入性好，远离湖景及主题公园，地块价值最低 H4：高层部分可观湖景，受到道路干扰较大，可进入性好，较靠近主题公园，地块价值次低 H3：高层可观湖景，距离主题公园最近受到外界干扰小，但可能受主题公园负面影响最大；可进入性一般，地块价值较高（从观赏性角度可评级次高） H2：高层可观湖景，受到外界干扰小，可进入性一般，右侧靠近主题公园价值最高、左侧最低，地块价值较高 H1：一线湖景，受到外界干扰小，可进入性一般，右侧靠近主题公园价值最高、左侧最低，在H地块中地块价值最高 A4：高层部分可观湖景，受到道路干扰较大，可进入性好，地块价值一般 A2：一线湖景，受到道路干扰较大，可进入性好，地块价值较高 A1：一线湖景，受到道路干扰小，可进入性较低，地块价值最高 A3：受到道路一定程度干扰；局部湖景，，可进入性较强，靠近主题公园及三叉河道，景观资源丰