2011年成都市双流华阳街办东寺社区地块可行性报告推荐.doc

PAGE 华阳街办东寺社区地块可行性报告? 前言 随着公司的不断发展，土地储备能力日益壮大，为了规范项目前期操作流程，提高工作效率，规避项目风险，将加强和完善对项目的前期可行性调研分析。 第一部分：项目概况? 一、?宗地位置 宗地位于成都市双流华阳街办东寺社区（天府大道华龙段）。? 二、宗地现状?1、?四至范围：一侧紧邻天府大道华龙段（如图1），正对面是四川开关厂；另一侧是一条小路（如图2）。2、?地面现状：现有大片农田，土地未平整，地面有高压走廊（如图3、图4）。3、?地面现有居民情况：有农家一户，两层楼（如图5、图6），居住人数不详；入口处有私自搭建的违章建筑一户（如图7）。4、?地下情况：地下有煤气管道（如图8）；?5、?有代征道路68亩，代征绿地32.48亩。 三、?项目周边的社区配套?1、?交通： 地处城南副中心城市主动脉天府大道侧畔，驾车一路畅通。 距二环路立交桥仅10公里，8分钟车程。 距双流国际机场12公里。 有501、805、809、819、817多路公交直达市区。 紧邻地铁一号线出口。?2、?教育：华阳实验幼儿园、华阳实验小学、西寺小学、华阳中学（省重点）、华阳一中、中和中学（省重点）、育才中学，美视国际学校。3、?医院：石油总医院（二级甲等省级医院）、骨康医院、成都市第一人民医院新址、成都市急救中心（在建）等。4、?商业：距商业中心正北街500米，有新世纪广场、摩尔百盛、红旗连锁旗舰店、华贸商厦、华盛百货商场等大型百货。 5、金融：附近有工行、交行、建行、农行、中行。 6、餐饮娱乐：五星级的英国洲际酒店、 假日酒店、金鹿国际酒店，远大荷兰水街、华阳美食圈，中国西部最大的“极地海洋馆”（预计2008年建成）。? 7、其他：区域内有大量高端楼盘社区。? 四、?规划控制要求?1、总占地面积376.19亩，其中净用地面积275.71亩，代征地面积108.48亩（代征绿化面积32.48亩，代征道路面积?68亩）。2、用地性质：商业 兼容性质：居住 兼容比例不大于49.7%3、容积率：商业≥2.0，居住≤5.0?4、建筑密度：商业≤50%，居住≤25%5、控高：邻天府大道不得低于24米，航空限高147米6、绿地率：居住≥25%，商业无要求?7、其他： 市政规划要求该地块必须修建四星级宾馆一座、引进世界500强企业的商业卖场一座、艺术中心一座； 同时，必须完成地面一层才可贷款，要求先修商业。 第二部分：市场分析 深入剖析该项目所在地的区位特征，可以把握以下几大关键词：一是成都城南，二是成都三环路以外，三是成都天府大道沿线，四是双流华阳。下面将分别从这四个区位特征出发，结合政府规划、产业经济、历史状况回顾、发展现状和趋势分析、房价对比等方面，采用横向和纵向分析相结合，从市场角度深入剖析该项目的区位影响。 成都城南 从地理范围讲，狭义的成都城南是指高新南区，广义的成都城南是指包括高新区南区、包括双流县的华阳、还有整个人民南路南延线直到末端，甚至包括黄龙溪等广大区域。因此该项目所处的地理位置就是广义上的成都城南。 1、城市规划对城南的定位 成都城南的定位由最早的“现代化的城市新区”（1997年）到“新的城市副中心”（2004年），再到2008年最近提出的“城市新中心，现代化新城区”不断发展，在此过程中可见城南的茁壮发展得到了普遍认可，在整个城市发展中的地位也越来越重要。 据最新的城市规划，成都市要建成四个服务业特色新城：北部商贸城、南部科技商务城、东部工业商务城、西部健康休闲城。其中，南部科技商务城将依托高新南区、双流县的部分区域，聚集各类商务服务业，重点发展软件和服务外包、会展、航空物流、教育培训等产业，打造国家软件和服务外包基地、中西部会展中心、西部航空物流园区。 2、城南的区域发展现状和趋势 城南正日益成为行政办公中心和创新研发中心，并大力发展区域总部经济和现代服务业，居住区的建设也日臻成熟和完善。 从行政办公中心来讲，成都市的海关大楼已经建成，成都的中级人民法院，成都市的高新区的检查院正建设当中。新的办公中心已具有雏形。 从创新研发中心来讲，面积22万平方米的科技孵化园， 已经建设的23万平方米的天府软件园的工程，已经积聚了IBM、诺基亚等国内外知名的软件研发基地；由政府投资的占地56万平方米的天府软件园已经建成一部分，同时还有长虹、金山等国内外的知名软件企业在软件园区的自建位置已经开始建设。中国西南建设设计院等办公总部大楼已经动工兴建。 从区域总部来讲，也已初现端倪，有川投集团等大公司，包括这些公司的区域性的总部，还包括新希望、通威、中信、正大集团等等，大的投资商已经或者是即将开始兴建高端写字楼，必将进一步吸引总部办公经济的入驻。 从现代服务业来讲，中国银行、中国建设银行、平