产权式酒店以租代售分析及租赁合同推荐.docVIP

产权式酒店以租代售 产权式酒店，是开发商将酒店的客房分割成独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度客房利润分红，并能获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。产权式酒店业主同时兼具消费者和投资者两重属性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身等配套优惠；而作为投资者，业主主要取得固定租金收入和经营利润分红收入。 产权式酒店一般具有自然生态环境好、交通快、户型小、总价低、月供少、居住投资租售均宜、专业品牌酒店的管理以及开发商抛出的高投资回报等优势。有的开发商还特意引进香港甚至国外的著名酒店经营管理公司。购房者在签订购买产权酒店合同的同时，要与酒店经营管理公司签订委托经营管理合同，以委托的方式，把自己购买的具有产权的酒店客房交给专业酒店经营管理公司负责经营管理。据悉，产权酒店委托给专业经营管理公司的时间为三年、五年、十年不等，最短的也在一年以上。 产权式酒店是HYPERLINK /view/842538.htm旅游房产的重要一类，其实质就是“分时度假+房产投资”。它将酒店的每一单位分别售给投资人，同时投资人委托HYPERLINK /view/2674433.htm酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。由于客房年度HYPERLINK /view/3197735.htm利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约15～20年后取得产权。经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，可以作为一般投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。 　　产权式酒店具有多种类型，国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。 产权酒店经营状况分析 1.总体经营状况产权酒店的经营状况因其地理位置和客流量等因素，往往存在着较大差异。1) 位于市区的：客流量和开房率均可以得到保证，经营状况一年四季相当理想，如深圳的丹枫白露、海口的金茂酒店。然而，处于二线城市的，如东莞和惠州，经营状况往往一般。究其因，一是没有占据强势的旅游资源，二是经营管理公司的水平一般。2) 处于旅游度假区内的：由于旅游度假受季节性因素影响较大，淡、旺季经营收益有较大差异。淡季的经营只能维持酒店的基本运营，旺季则客房供不应求。如深圳的雅兰酒店、海景酒店、惠州的喜来登酒店。3) 海口，特别是三亚，由于度假资源十分强势，再加上客源来自全国（主要是北方）乃至东南亚各地，其产权式酒店的经营状况在全国来看是最好的。2.经营回报分析1)经营模式：模式1（浮动收益型）：业主参与酒店的财政年度分红，这部分利润是浮动的，同时业主还拥有一定天数的居住权，入住影响分红。模式2（固定收益型）：业主获得固定收益＋浮动分红，收益不与供楼款挂钩，入住天数另行赠送，不影响分红。模式3（集资回购型）：前五年，给予固定回报，5年后可由开发商回购。事实上，在实际操作中，往往将上述第1、2种模式组合起来使用：前三五年，由于受区域的不成熟和经营的不稳定因素影响，开发商会承诺一定的固定收益。待经营稳定后，再采取浮动收益，风险共担。2)回报率：分为固定收益和浮动分红两种。一般来说，产权酒店的平均回报率从5％～15％不等，具体视酒店位置和经营状况而定。 优点： 1 . 委托经营业主轻松 目前市场上投资产权式酒店一般业主拥有一套星级酒店客房的产权之后，业主可以委托开发商或酒店经营者出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店赢利分红。这样，对于业主来说，省去了不少不必要的管理麻烦。 2 . 尊贵实惠经营灵活 产权式酒店的配套设施和服务水准很高，对于喜欢“尊贵、豪华、享受”但又要求经济实惠的客户，产权式酒店是你最好的选择。并且产权式酒店既可以做短期的散客出租，又可以做中长期包房的商务租赁，经营灵活。 3 . 提供包租收益稳定 不少产权式酒店都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有五年，有十年不等。这一优势条件是其他类型物业所无法比拟的。显然，相比投资住宅，公寓、商铺等，投资这类产权式酒店风险也小得多。酒店的开发商都会提供业主每年一定时间的免费入住权，10~30天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当吸引人。 投资产权酒店 投资产权式酒店面临的最大风险就是开发商是否诚信。 由于开发商提供诱人的包租服务和每年的固定百分比的投资率，再加上它会提供业主一定时间的免费入住权，这对异地投