宁波镇海商帮公园西侧地块前期市场与战略定位研究(上)126.ppt

生而不凡，从出生就赚足眼球，故事就此开始…… 土地属性研究 在建筑师和策划师眼里， 每一片土地，都有她的灵魂， 有她最适合成长的房子。 客户初判vs市场环境 这片区域现在吸引了谁， 以后可能吸引到谁， 这个区域在楼市行进中扮演着怎样的角色. 经历08年相对低谷后，09年在政策救市的有利背景下，购房需求释放，价量齐升，投资客重新入市，市场呈一面倒的红火走势。 总之，政策优惠，需求释放，地价涨，房价涨，且月月涨，可以选择的越来越少，完全的卖方市场。 哪里是低谷，哪里最具潜力？镇海新城扮演什么样楼市角色？ 市场竞争机会研判 客户基础有了，什么样的产品类型最贴近市场，最迎合客户需求，让这片土地发挥最大价值，给这个城市带来更多荣耀。 地产江湖，战国策。 别墅vs洋房类（类别墅）vs公寓？ 产品面积段机会？ 从细分竞争市场和客户需求寻找本案的机会。 未来供应列表： 未来公寓市场主要楼盘（主要竞争项目，高新区、镇海区、江北区）分析： 大盘操作攻略 潜在客群和市场机会找到了，宁波的或外地有哪些案例，关于大盘成功需要注意什么？ 别墅产品分析 1500万以上 盛世天城(1500-1600)、ART蓝海(2700-3500) 独栋 城市别墅 1000-1200 雍城世家(1000万以上）、盛世天城（10000-12000） 双拼 800-1000 雍城世家（800-900）、盛世天城（800-900） 联排 联排 双拼 独栋 联排 双拼 独栋 产品类别 东湖观邸（450-600）、英伦水岸（400-500） 英伦水岸（500-600）、卡纳湖谷（800-1200) 九龙湖畔（1500-2500）、香湖丹堤(1000) 新星都市(300-350)、上上城、东方湾邸、颐和名苑（500-600）、都市华庭（500）合生国际城（300-400） 合生国际城（600）、东方湾邸(400-500)、新星都市（400)、 合生国际城(（800-900） 项目（总价位） 1000万以上 300-600万 400-600 郊区山水别墅 500-1200 400-600万 800-900 主力总价（万元/套） 类型 郊区普通别墅 别墅为高利润产品，尤其是双拼、独幢溢价能力更高。在售城区别墅主力总价超过400万。郊区别墅在地段和资源不具优势情况下，产品多控制总价（集中在400-600万，相当于较好地段公寓大户），总价优势取胜。 主要别墅项目总价位分析： 别墅市场 别墅市场 均胜房产 —— 11年以后 —— 0.6 —— 东钱湖　 韩岭古镇地块 华丰 —— 11年以后 —— 32.5（总建) —— 东钱湖　 白石仙坪地块 广博 —— 11年以后 —— 3.6 —— 东钱湖　 砖瓦厂地块 雅戈尔 —— 11年以后 —— 32.9（总建） 独栋 东钱湖　 茶亭地块 开元 517-1332 10年上半年 164 8 独栋 镇海九龙湖　 九龙湖畔 雅戈尔 —— 2010年5月 240 8 联排 鄞州东吴　 香湖湾 雅戈尔 500 10年以后 40 2 —— 东钱湖　 比华利二期 华润 双拼420-520 10年上半年 206 10 双拼、独栋 东钱湖　 卡纳湖谷 奥克斯 220-250 2010年10月 200 6.61 联排、双拼 鄞州五龙潭　 五龙潭别墅项目 万科 —— 10年下半年 —— 20（总建） 独栋、双拼 江北慈城　 慈城湖西地块 宁波众茂 270-800 10年上半年 331 16.48 联排、双拼 江北慈城　 塘家湾悦府 城投 220-350 2010年5月 600 25.71 独栋、双拼、联排 江北慈城　 维拉小镇 　 郊区山水别墅 合生创展 260-360 10年下半年 107 3.2 联排、独栋 镇海新城　 合生国际城 杭州新坐标　 　—— 11年以后　 ——　 7（总建）　 ——　 镇海老城　 新坐标镇海地块 雅戈尔 263-276 10年上半年 38 1 联排 鄞州姜山　 都市华庭 中建 —— 10年下半年 —— 7.8 联排 城西　 格兰春晨二期 郊区普通别墅 均胜房产 960-2200 2010年6月 16 2.4 独栋（商业性质） 高新区　 翡翠湾 中海 279-362 2010年3月 16 0.49 双拼、联排 鄞州　 雍城世家 雅戈尔 300 11年以后 —— 0.9 联排、双拼 鄞州　 玺园 荣安 —— 11年以后 6 0.3 联排 老三区　 甬港南路 雅戈尔 450-600 10年4月 131 3.93 双拼、联排 江北北　 长岛花园 雅戈尔 1000 10年下半年 —— 1 联排 老三区　 北郊路地块 城市别墅　 开发商 户型面积预计（平米） 预推时间 套数 预计体量 （万方） 别墅类型 　 项目区位 项目 类型 未