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利用集体建设用地建设租赁住房试点方案解读前言利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制；有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道；有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。为构建购租并举的住房体系，稳定房地产市场，2017年8月，国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，试点方案提出，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。选择13个城市开展试点，对11个省级国土资源、住房和城乡建设主管部门推进试点相关工作做出具体部署。目录06.02.03.05.01.04.北京市集体建设用地入市发展历程《试点方案》若干思考集体建设用地入市面临的问题《试点方案》重点内容集体建设用地入市的政策演变集体建设用地概念CONTENTS1集体建设用地概念集体建设用地概念1农村集体建设用地是指乡（镇）村建设用地。2乡（镇）村建设用地是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资进行各项非农业建设所使用的土地。乡（镇）村建设用地1乡（镇）村公益事业用地乡（镇）村建设用地2公共设施用地3农村居民住宅用地农村集体建设用地公益性公共设施用地宅基地经营性用地农村集体建设用地农村集体建设用地入市从供需主体角度农村集体使用权流转分为实物流转和指标流转。农村集体建设用地入市从入市方式角度农村集体建设用地入市分为出让、入股、出租、转让、转租、抵押。农村集体建设用地入市是指已取得“农村集体建设用地”合法身份的农村土地作为资源要素，在符合土地利用总体规划、城乡规划、村庄（集镇）规划的前提下，进入土地要素市场，遵循供求、竞争等市场规律进行优化配置。2集体建设用地入市面临的问题集体建设用地入市面临的问题12农民权益保护的问题农村集体建设用地所有权残缺以完善产权制度和要素市场化配置为重点，开展农村集体资产清产核资、集体成员身份确认，探索农村集体经济新的实现形式和运行机制。发挥村党组织对集体经济组织的领导核心作用，维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，引导进城落户农民依法自愿有偿转让土地权益。34地方政府让利于民的意愿不强法律法规方面的制约《中华人民共和国土地管理法（2004年修正版）》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。现行法律从土地审批权和用途管制两方面严格限制了集体土地用于非农建设的直接入市流转，这就大大缩小了农村集体建设用地的利用空间。扎实推进房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证，完善农村土地利用管理政策体系，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权。3集体建设用地入市的政策演变集体建设用地入市的政策演变010203041949-1978年1979-1997年1998年以后党的十八大以来集体建设用地流转制度改革农村集体建设用地在有限范围内无序流转农村集体建设用地在规范中试探性向前推进中央先后出台了一些农村土地制度改革相关文件1949-1978年，集体建设用地流转制度改革1950年6月1956年6月1962年9月颁布《中华人民共和国土地改革法》第一条明确指出，我国“实行农民的土地所有制”。农民对拥有的土地“有权自由经营、买卖和出租”。出台《高级农业生产合作社示范章程》第十三条规定，“入社的农民必须把私有的土地和耕畜、大型农具等主要生产资料转为合作社集体所有”。颁布《农村人民公社工作条例（修正草案）》对土地和其他主要生产资料实行“三级（公社、生产大队和生产队）所有，队（生产队）为基础”。1979-1997年，农村集体建设用地在有限范围内无序流转1982年1985年通过《中华人民共和国宪法》第十条规定，任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。出台《关于进一步活跃农村经济的十项政策》第九项政策规定，规划区内的建设用地，可设土地开发公司实行商品化经营；也允许农村地区性合作经济组织按规划建成店房及服务设施自主经营或出租。《中华人民共和国宪法修正案（1988年）》第二条指出，土地的使用权可以依照法律的规定转让。1998年以后，农村集体建设用地在规范中试探性向前推进《中华人民共和国土地管理法（1998年）》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者