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目 录
前 言 3
1．项目自身分析 3
1.1项目地块情况 3
1.2区域界定说明 3
1.3 SWOT矩阵 3
1.4物业优及劣势分析 3
1.4.1 Strength（优势分析） 3
1.4.2 Weakness (劣势分析)： 3
1.4.3 Opportunity (机会分析) 3
1.4.4 Threat威胁分析 3
1.4.5劣势及威胁的弥补方案 3
1.5分析总结 3
2．项目初步定位 3
2.1市场定位 3
2.1.1关于市场定位 3
2.1.2市场定位需要考虑的几个因素 3
2.1.3最终市场定位 3
2.1.4市场定位的支撑点 3
2.2客群定位 3
2.2.1目标客户构成 3
2.2.2目标客户需求特征分析 3
2.2.3目标客户结论 3
2.2.4目标客户消费行为特征 3
2.3价格定位 3
2.3.1定价方法 3
2.3.2价格定位 3
2.3.3采取此种销售价格推广上市的原因 3
3．项目规划设计概述 3
3.1产品定位及设计原则 3
3.1.1产品定位 3
3.1.2产品设计原则 3
3.2园林景观建议 3
3.2.1景观的价值 3
3.2.2园林景观主题风格建议 3
3.2.3绿化设计建议 3
3.2.4环境设施设计建议 3
3.2.5发挥景观的促销作用 3
3.3建筑风格 3
3.3.1建筑风格对利润的影响 3
3.3.2建筑风格与开发商的关系 3
3.3.3客户群对“建筑风格”的偏好 3
3.3.4建筑风格的未来走势 3
3.3.5本项目建筑风格建议 3
3.3.6建筑风格的表达 3
3.3.7建筑风格实现更好价值的方法 3
3.4户型设计建议 3
3.4.1建议依据 3
3.4.2户型设计建议 3
3.5新材料新技术应用 3
3.5.1住宅的可塑性开放空间 3
3.5.2建筑节能、环保新技术 3
3.6配套设施规划建议 3
3.6.1楼宇配套设施规划建议 3
3.6.2服务配套设施规划建议 3
3.7项目车位配置建议 3
3.7.1建议依据 3
3.7.2建议内容 3
3.8项目智能化建议 3
3.8.1智能化住宅介绍 3
3.8.2建议内容 3
3.9物业管理要点 3
3.9.1区域市场样本项目物业管理情况 3
3.9.2物业管理建议 3
3.9.3物业管理服务内容建议 3
3.9.4物业管理费建议 3
3.9.5相关公司简介及推荐 3
结 束 语 3
前 言
本报告是在市场研究及分析的基础上，结合本案的自身质素，提出有针对性的产品定位，旨在通过整合营销，最大限度强化本案的特有优势，消除或转化项目的现存劣势，规避项目的客观威胁，从整体上提高本案的总体质素和市场竞争力，并作为发展商及设计公司优化项目综合质素的参考意见。
1．项目自身分析
1.1项目地块情况
序号 项目 内 容 1 名称 康泉项目 2 发展商 北京金时代置业有限公司 3 地理位置 项目地处朝阳管庄地区，地块北侧500米为京通高速公路和八通线轻轨，南侧临近京秦铁路及规划中的两广路西侧临近双桥东路。 4 暂定规划 项目一期建筑面积为220102平方米。 5 用地性质 住宅用地 6 容积率 约2.7 7 地块情况 原为木材厂用地，地块东部与西部形状近似三角形，中部地块近似方形。目前地块西部三角形规划为商业区，中部近似方形的地块规划为教育区与居住区，东部三角形地块待定。
1.2区域界定说明
关于区域市场界定方法，以往中原的做法是考虑房地产需求的区域性和市场竞争的区域性，根据项目所在地理位置，选定以项目位置为中心一定范围内的区域为该项目的区域市场；在分析样本方面主要选择区域市场内具有相同类型产品的房地产在售项目。在界定本案区域市场时，由于本案位置的特殊性——临近八通线轻轨与未来两广路延长线，未来轻轨沿线项目与两广路延长线上的项目会对本案产生较大的市场竞争，并且周边区域房地产项目较少，因此界定本案所属区域市场的范围是西起十里堡，东至通州区大运河，南北方向主要包括八通线轻轨沿线、朝阳路及两广路延长线。
1.3 SWOT矩阵
Strength优势分析 Weakness劣势分析 S1：通州区域的房产价格显示出上扬的趋势
S2：地块所处位置交通便利
S3：楼体外观新颖、区内配套完备、
户型使用率高
S4：物业整盘价格定位具有较高性价比
S5：开发商对行业内各专业公司进行强强联合，实现了资源的合理整合 W1：区域市场竞争激烈
W2：地块周边基础配套不全且档次低
W3：周边环境有待改善，具有一定程度的噪音污染
W4：公交系统不完善 Opportunity机会分析 Threat威胁分析 O1：房地产市场日益成熟且潜力巨大
O2：契税下调及房价下降等因素是释放消费者购买力的催化剂
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