最新曲江住宅场调.pptxVIP

;目录;一、调研概述;1.调研区域简介;曲江房地产市场发展初期（2002年-2005年）：房地产刚进入，无环境无市场，少量零星普通项目，豪宅项目凤毛麟角；;3.调研区域规划;4.调研区域房地产市场现状;高端市场 曲江的房地产市场一向以豪宅、奢华、景观生态居住区闻名，是人们印象中有钱人居住的地方。此次调研的结果也印证了这一点。 产品特点：以别墅、洋房、小高层混搭为主。独栋价格在3.5-5.5万元/㎡之间，产品占比较少；联排别墅在3万-4万元/㎡之间，叠拼别墅在2万-3.5万元/㎡之间。小高层产品售价景观差较大，其中毛坯非观景小高层产品售价在1.1-1.6万元/㎡之间，毛坯观景小高层售价在2万元/㎡以上；精装小高层售价多在2万/㎡以上。多为大户型改善型产品。 市场特点：目前曲江一期豪宅区域市场几近饱和，购买这类产品的置业者多为外地人，受到限购限贷政策的影响，目前市场并不景气。此外，该区域由于其旅游文化区的特点，入住率较低，导致日常配套欠缺，人居氛围不太浓厚。;中高端市场;普通住宅市场;5.区域发展前景;三、调研项目汇总分析;在售产品信息;1.产品分析;从分市场图中我们可以看出，三个市场的同类型产品面积差别不大，只有普通住宅市场的三室产品略小于高端和中高端市场的同类产品。 从整个区域分析图我们可以看出，区域内三室产品的户均面积达到160㎡、四室达到290㎡，远远高于全市平均水平。这同样是因为目前区域内在售项目集中在一期和二期的交汇地带，资源拥有量决定了地段的价值，地段的价值决定了产品的规划和面对的需求群体。大三室、四室户型迎合了那些想在曲江拥有一套大房子，能够享受到曲江优美景色的客户的心理需求。;从此次调研楼盘各类型产品的均价来看，曲江区域的房价要高于西安市整体水平。中国指数研究院数据显示，3月份西安市住宅均价为7108元/㎡，而曲江区域的高层均价已达9150元/㎡，远高于全市平均水平。此外，其他类型的产品均价也高于全市平均水平。原因就在于曲江新区已经成为西安市的名片，占有各项优质的资源，是人们趋之若鹜想生活的地方。 分版块看，同一类型产品在不同版块的售价差别不大，因为目前在售的产品多集中在一期范围内。而少许的二期内产品也多以将来发展潜力为卖点，刚需的产品，卖的是改善型的价格。;3.营销情况分析;五、项目点评 项目是最大的特点在于其独特的地势条件，位于大唐芙蓉园北边的丰山之侧。较高的地势和优越的生态条件使得项目的观景效果非常好。此外，项目独有的从北面入户，最大程度的把居住空间让给了私家庭院，使得业主能更好的享受南湖和丰山的美景。;中海峰墅 林墅329-339㎡;五、项目点评 项目和大唐芙蓉园仅一墙之隔，较高的地势使得项目观景效果非常好。产品设计融合了中国传统的园林文化，采用了“六合院”等独特的庭院式设计。使得邻里之间的日常交流变的更容易，生活氛围更加浓厚。;;;;五、项目点评 项目位于曲江一期豪宅扎堆的区域，周边有曲江公馆和园、曲江凤凰池、华侨城108坊等豪宅，但是项目却从产品上区别于这些项目。虽然也是大户型豪宅，但是项目却以高层、小高层和洋房为主，虽然居住品质比别墅有所降低，但是产品的差异化巧妙地避开了直接竞争。在核心景观去为客户提供了另外一种选择，具备一定的竞争优势。;7、8#楼偶数层平层图面积252㎡;7、8#楼奇数层平层图面积252㎡;五、项目点评 项目主打别墅产品，虽然体量较小，但是位置好。独踞大唐芙蓉园和曲江池连接地带，观景效果非常好。此外，产品外立面给人出一种古朴、厚重的感觉。迎合了曲江文化旅游的核心卖点。较周边别墅产品价格更贵一些，但是品质上也更胜一筹。;曲江凤凰池32#楼独栋别墅畅观府7室8厅1卫1厨 1077.00㎡;五、项目点评 曲江公馆在曲江一期人文豪宅区域有一定的知名度，在大唐芙蓉园西门处有成熟的独栋别墅住宅区。和园项目在曲江池东，也属于曲江一期核心豪宅区域内。产品，价格较旁边的凤凰池便宜。产品去化较快。规划上有利于采光，地块从南向北依次为独栋、洋房、小高层分布。但别墅区道路规划过于整齐，缺乏曲径通幽的感觉。另外，产品多以台阶连接高低不同的版块，缺少坡度感。总体上来说，项目的投资和自住潜力都较好。;小高层平层;五、项目点评 项目为环绕着曲江池，业态涵盖酒店、商业、教育、景区建设、住宅开发等的建筑面积在180万平方米的大盘。是曲江目前最大的项目。开发商实力雄厚，值得信赖。从目前在售的产品售价格来看，均高于曲江核心景观区的平均水平。但是因为开发商品牌知名度高，所在地段及大体量规划保证了项目未来的升值潜力。所以项目卖的比较好。;金地湖城大境394㎡五室户型;五、项目点评 项目在南湖向东500米处，与万科金域曲江仅一路之隔，将来可以享受到万