中国房地产市场研究月合刊.doc

PAGE  09年11、12月合刊  PAGE  PAGE 79 PAGE 11 本月视点 未来政策转为中性，市场走势稳定为主 在中央经济工作会议之后，特别是12月14日，增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等“国四条”的推出，短期内房地产行业迎来了政策出台密集期。在“国四条”的框架下，中央各部委、各地方政府推出细则予以细化落实。纵观近期政策调控的具体内容，我们认为未来房地产政策将转为“两保两控”的中性政策基调，一保行业稳定增长，确保经济增长势头得到延续；二保保障性住房和首次置业。一控房价，有效减缓房价的继续上涨；二控投资投机，确保房地产市场健康稳定。 从市场层面来看，密集政策调控之下购房需求仍在继续快速释放，多数城市的成交出现了不同程度的上扬，房地产市场形成一波年末翘尾行情。透过成交结构数据我们发现在这一波成交高峰中，多数城市的成交主力仍然是中小户型。由此可见当前各城市的市场需求仍较为旺盛，并且多数是自住性和首改性的需求，因此市场仍具备稳定发展的基础。 在政策环境逐步向中性转变，“保”自住改善性购房、“压”投资投机性购房，市场需求仍较为旺盛的背景下，我们认为明年上半年市场仍将保持稳定增长态势，部分城市房价仍有继续上涨的空间。 预计从年中开始，随着宏观经济增长继续走稳，房价继续上涨，政策调控的力度预计将逐步加强，抑制性调控政策逐步出台，抑制楼市投资投机需求、结构性调整和土地市场过热的政策效果逐步显现，部分市场涨幅偏高的城市将面临一定的调整压力。 本月导读 政策：经济结构调整政策连续出台，未来政策倾向“两保两控” 11月、12月，政府连续出台“国四条”、营业税新政、土地出让金首付比例提升等政策，中央对投资投机性购房的“组合拳”初步显现。中央在优惠政策的去留问题上率先表态，未来政策走向将倾向于“两保两控”的中性房地产政策基调，可以预计未来各地方政府也将对房地产政策有一轮集中调整。 详情请见P11 经济???年底经济回升态势进一步增强，未来有望实现“三驾马车”均衡发展 11月PMI、工业增加值、投资、消费等方面均有不俗表现，12月PMI指数再创新高，这反映了内生经济增长正不断启动，刺激政策已发挥明显效果，经济回升态势进一步增强。全年实现GDP“保八”已成定局，明年随着三驾马车的均衡发展，我国经济将有望继续增长。 详情请见P14 市场：政策倒逼效应推动年底市场反弹，房价再攀高峰 受优惠政策即将到期的影响，11月、12月购房需求提前集中释放，多数城市的成交出现了不同程度的上扬，仅个别城市受供应不足影响，成交下滑。在此情况下，存量快速去化，多数城市近几月的存量始终处于较低水平。从各城市的房价来看，多数城市房价再度上扬，多数项目价格小幅上涨，整体房价再攀高峰。 详情请见P22 项目：客户追涨推动项目热销，高档项目再现火爆场面 09年最后两个月热销项目主要特征：由于市场火爆，开发商不断提高售价，但消费者购房热情依旧高涨，出现了项目涨价、客户追涨成交活跃的态势；同时，价格较高的高档项目同样销售火爆，改善性需求和投资性需求推动市场走高。除此之外，发展潜力较大的项目，和区域内价格较低的项目成为普通消费者的首选，受到极大关注。 详情请见P45 营销：网络营销再出新招，“豪车展”提升知名度 万科联手淘宝网推出“我为房狂” 1元秒杀活动，坐在家中，轻点鼠标，就可以拍到成都沙河堡的万科金润华府，这一举措赚足眼球和点击率，为项目开盘造足了声势。瑞安地产与香港保时捷车会联合组织，并举办盛大的时尚派对，为重庆天地成功造势，也为12月推出的重庆天地二期项目雍江艺庭起到了非常好的推广作用。 详情请见P51 本月数据 全国宏观经济及房地产投资数据 宏观经济数据 指标09-0609-0709-0809-0909-1009-1109-12工业增加值同比增幅10.7%10.8%12.3%13.90%16.1%19.20%/出口总额（亿美元）954.11054.210371159.31107.61136.531307.3出口总额同比增幅-21.4%-23%-23%-15.20%-13.8%-1.20%17.70%新增贷款总额（亿）1530435594104516725302948/新增贷款同比增幅393.68%-13.20%41.52%37.97%33.16%-38.18%/PPI同比增幅-7.8%-8.2%-7.9%-7%-5.8%-2.10/CPI同比增幅-1.7%-1.8%-1.2%-0.8%-0.5%0.60/PMI