入住与装修4.docVIP

3.4物业的入住与装修管理 3.4.1 物业的入住与装修管理 入住与装修管理是物业管理前期服务中重要的基础工作,也是物业管理操作过程的难点 和重点之一。由于业主在人住与装修期间会经常就房屋质量问题、违规装修等行为与物业服 务企业发生矛盾甚至引发大的纠纷,因此人住与装修管理是前期物业管理的工作重点,物业 服务企业应以优秀的服务、严谨的管理和敬业的专业水平来蠃得业主的认同,为以后续约打 下良好的坚实基础,确保今后物业管理工作的顺利进行。 入住是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续,同时物业服务 企业为业主办理物业管理事务手续的过程。对业主而言,人住的内容包括两个方面:一是物 业验收及其相关手续的办理;二是物业管理有关业务的办理。 入住过程涉及建设单位、物业服务企业以及业主,人住的完成意味着业主正式接收 物业服务企业,物业由开发建设阶段转人前期物业管理阶段,物业管理服务活动全面 展开。 在房地产开发和物业管理实践中,物业人住操作的模式有多种形式。第一种形式是以建 设单位为主体,由物业服务企业相配合的作业模式,此模式的核心内容是,建设单位具体负 责向业主移交物业并办理相关手续,如业主先到建设单位确认相关购房手续、业主身份,验 收物业,提交办理房产证的资料,领取物业购买正式发票,逐项验收其名下物业的各个部 分,领取钥匙等。在此基础上,再去物业服务企业继续办理物业管理相关手续,如领取物业 管理资料、缴纳相关费用等;第二种形式是建设单位将人住工作委托给物业服务企业,由物 业服务企业代为办理人住手续。这种情况多出现于物业管理早期介人较深,建设单位楼盘较 多、人力资源不足,或建设单位与物业服务企业系上下级单位,以及其他建设单位和物业服 务企业协商认为必要的情况等等。 无论采用何种人住操作模式,物业人住运作的准备、内容、程序等都是一致的,但建设 单位和物业服务企业各自的职责不同。从房产移交的角度而言,人住的实质均是建设单位向 业主交付物业的行为,建设单位应承担相关法律责任和义务,物业服务企业只是具体办理相 关手续。物业服务企业由此正式建立与业主的服务与被服务关系,应借此机会宣传物业管理 法规、政策和业主临时管理规约等,让业主充分了解物业管理提供的各项服务,为物业管理 工作顺利开展创造条件。 入住时限是指《人住通知书》规定业主办理人住手续的时间期限,当新建物业符合交付 使用条件、开发建设单位和物业管理单位应通过有效途径或合理方法,如根据业主提供的通 信方式,以电话、电报、信函、电子邮件等方式与业主联系,或在上述联系无效的情况下通 过登报、广播和电视公共传媒等方式向业主传递或传达物业人住信息,向业主适时发出人住 通知,约定时间验收物业和办理相关手续。要注意在通知业主的时候,尽可能一次性告知办 理相关手续时应携带的有关材料。 入住服务是物业服务企业首次直接面对业主提供相关服务,直接关系到业主对物业服务 企业的第一印象。因此,物业服务企业要从各方面做好充分细致的准备,全面有效地保障业 主的人住工作。 1.资料准备 （1）《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。 (2)《入住通知书》 《入住通知书》是建设单位向业主发出的办理人住手续的书面通 知。一般而言,主要内容包括: ①物业具体位置; ②物业竣工验收合格以及物业服务企业承接查验合格的情况介绍; ③准予人住的说明; ④人住具体时间和办理人住手续的地点; ⑤委托他人办理人住手续的规定; ⑥业主人住时需要准备的相关文件和资料; ⑦其他需要说明的事项。 (3)《物业验收须知》 《物业验收须知》是建设单位告知业主在物业验收时应掌握的 基本知识和应注意事项的提示性文件。一般而言,主要内容包括: ①物业建设基本情况、设施设备的使用说明; ②物业不同部位保修规定; ③物业验收应注意事项以及其他需要提示说明的事项等。 (4)《业主入住房屋验收表》 使用《业主入住房屋验收表》可以清晰地记录业主用户 的验收情况。一般而言,主要内容包括: ①物业名称、楼号; ②业主、验收人、建设单位代表姓名; ③验收情况简要描述; ④物业分项验收情况记录以及水电煤气等的起始读数; ⑤建设单位和业主的签字确认; ⑥物业验收存在的问题,有关维修处理的约定等; ⑦验收时间; ⑧其他需要约定或注明的事项。 (5)《业主(住户)手册》 《业主(住户)手册》是由物业管理单位编撰,向业主、 物业使用人介绍物业基本情况和物业管理服务相关项目内容的服务指南性质的文件。一般而 言,主要包括以下内容: ①欢迎辞; ②小区概况; ③物业服务企业以及项目管理单位(处)情况介绍; ④《业主临时管理规约》; ⑤小区内相关公共管理制度; ⑥物业装饰装修管理指南、物业服务流程等; ⑦公共及康乐设施介绍; ⑧服务指