维华广场半年营销报告70p.pptxVIP

维华广场半年综合营销报告;2;3;报告大纲;;目标解析;;项目位于新兴居住群落，交通便利，具有发展潜力，但是距离镇中心有一定距离，属于不具备消费惯性的商业区域;以多重业态结合形成商业综合体，为自身提供配套支持及改善区域商业环境;项目规划布局合理，具有市场竞争力，但蓄客时间过长，进度缓慢，导致部分客户流失，市场信心削弱;本体审视小结;竞争分析;随着各大品牌开发商进驻，商业格局逐渐复杂化，为新区崛起创造了契机，然本地商业发展受消费水平局限;本项目在开源市场并不“孤单”同质化产品过去、现在、未来都是存在的。;百瑞购物广场： 商场采用10年返租形式，（不包括-1楼餐饮）前5年每年返总房款10%，后5年每年返总房款的12%，如到10年期限，业主不想再持有该商铺，开发商可以根据当初购买价格，进行收购。;鑫空间地下商业街： 商场为当地唯一地下商业项目，从经营业态以及单体面积上和本案近似，但是区位并不重叠因此不形成直接竞争，目前该项目操作出现部分状况，外界谣传开发商已撤，暂时停售。;;竞争分析小结;;本案积累大量客户资源，但是没有进行有效的转化；蓄客期长而未能形成高峰期。;目前项目认筹客户以本地私营业主为主，周边区域情况不佳;线上基本占有当地主流媒体，推广效果尚可，但客户贡献有待提高，线下效果明显，目前执行手段单一;计划销售年度目标： 7200万（商业）+5400万（门市）+1520万（住宅）;根据任务分解，仅商铺销售任务就达到250套。 案场成交率按7%计算，那么我们完成销售任务的到访量应为： 250÷7%=3571组客户！！！ 而目前案场的到访量为5-10组/天，行销团队到访15组/月。 以此计算那么13年9月~14年1月客户积累最高应为： 30X10X5+15X5=1575组 我们的客户积累差额达到： 3571-1575=1996组！！！ 该情况之下我们完成销售及招商任务的可能性为：0%;美房观点：完成销售任务的核心是客户;提高成交率：;销售分析小结;营销推广;媒体推广目的及推广基调;营销卖点梳理;本项目营销工作重点;针对改善推广贡献的营销策略;针对投资客户特点的营销策略;营销核心思想：针对目标客户特征和心理，依次逐一“击破”;核心价值主张;建立投资者信心媒体渠道运用;2、短信、行销、直邮（直击目标客户，不仅要抓住目标客户心理还要建立对项目的信心）;3、LED（增强项目认知度，潜移默化的影响受众心理）;针对改善推广贡献的营销策略;通过改变诉求，有针对性的直接目标客户;诉求表达的媒体渠道选择;针对于扩大客源的营销策略;圈层营销;扩大客户来源手段运用;促进老带新，对认筹的100多组客户进行深入的挖掘，鼓励他们介绍朋友及身边有投资欲望的人来购买项目商铺，并有一定的优惠政策。;鼓励年轻人、毕业大学生创业，推出买房合伙人的购房活动，给予一定优惠政策。有利于扩大客群来源同时也有利于项目形象的建立。;分销;“特种兵”;每次营销事件都是为直接达到销售目标的缓慢渗透，每次事件发生后，都离任务的完成更近一步;活动一：主力商家（超市、百货、家居）签约仪式;活动二：签约商户加盟会——重要商家签约仪式;活动三：系列讲座之专家力量，针对中小经营者——店铺选址、经营、店面陈设讲座，介绍商业物业的增值规律;活动三：系列讲座之商铺投资讲座、大润发对商业的影响讲座、经营对商铺的影响讲座，树立市场信心;针对于客户成交率的营销策略;无论我们是对推广诉求的改变、还是扩大客户来源，当客户源源不断的来到项目，最重要的是留住客户促成成交，这就需要增强案场的执行力。;说辞;;;;;温情速递 拒绝冷漠;;;;;;;我们的专业是您信赖的保证;;70