XX公寓市场定位报告汇.doc

沈 阳 万 盛 综 合 楼 项 目（公寓） 市 场 定位报告 ARUN上海安瑞投资咨询有限公司 （2004年05月） 目 录 1．项目前期情况分析……………………………………………03-10 1．1前期发展状况分析………………………………………03 1．2前期项目定位分析………………………………………04-10 1．2．1前期客户分析…………………………………04-05 1．22客户详细分析……………………………………05-09 1．2．3 前期价格分析……………………………………09 1．2．4前期产品分析…………………………………09-10 1．3 项目前期主题评述 ……………………………………10 1．3．1 项目总主题归纳…………………………………10 2．竞争力分析…………………………………………………11-12 2．1项目竞争力分析……………………………………… 11 2．2 不利因素分析…………………………………………12 2．3主要竞争楼盘…………………………………………12 本案市场定位………………………………………………13-14 3．1目标客户群定位…………………………………………13-14 3．11 核心客户………………………………………14 3．12重要客户…………………………………………14 3．13偶得客户………………………………………………14 3．2客户开发手段定位……………………………………………14 3．3价格定位……………………………………………………14 1． 项目前期情况分析 1．1 前期发展状况分析 几年前，沈城楼市出现了大量面积在100平方米以上的大户型。大户型在不断涌现，而购房者对大户型的需求量却是有限的，从而出现了一些大户型被空置的现象。据不完全统计，截止到去年年底100平米以下的商品房的空置率为8.7%左右，100—120平米的占16%，121—150平方米的占35.7%，151平方米以上的占39.6%。套面积在120平方米以上的大户型，空置率达到了67.8%，供给量相对偏大。而与往年相比，2004年的沈城楼市吹来了一股“小户型热销风”，开发商们并不想重蹈覆辙，而等了好几年的购房者们更是对小户型十分青睐，开发商的力推、购房者的偏爱，使小户型真正成了2004年楼市。据了解，今年沈阳楼市出现的小户型明显多于往年，大批新老楼盘的小户型纷纷跃上前台小户型正是适应市场的需求，“与世界发达国家相比，全国住房面积消费过于超前。”万科老总王石曾经说过，“发达国家人均GDP2万美金，美国一套最大面积住宅170平方米左右。欧洲各国最大面积150平方米左右，日本最大面积在130—140平方米左右。中国人均GDP1300美金左右。大户型、大面积充斥市场。”大户型、大面积住宅销售疲软市场需求大户型、大面积的人还是少数，大量的市场需求还在小户型、低总价。 自住型需求者。刚刚就业的或从外地调入的年轻人，他们或者还没有经济实力去购买大住宅，或者在组建家庭之前没有必要购置大户型住宅，或者本身不喜欢二手的中小户型住宅，因为它虽然比较便宜，但房屋结构及小区的配套设施都令人不尽满意。被称之为“新兴而立”族，这部分人30出头，事业初成，是公司白领或小公司经营者，收入中等，面积“一步到位”困难，小户型能方便工作与生活。 单身族和年轻夫妇。由于种种原因会出现大量的单身族或结婚但不想早生孩子的年轻夫妇，这部分人往往以事业为重，又非常渴望有自己独立的空间，但收入不允许他们过多地投入。长期的高级打工者，总是租房和搬家，奋斗了多年，有点积蓄，干脆置点房。异地置业者。他们由于工作的关系暂时居住在异乡，因为不想住在单位宿舍，作为权宜之计，选择购买小户型，将来可以出租或出售，还可以获得一定的回报。外地父母与儿女团聚用。当前，独生子女一代已陆续参加工作乃至组建家庭，将来会有更多的年轻夫妻需要赡养四位老人，因而也会选择购买小户型给父母居住，这种趋势在今后会更为明显。2、投资性需求者小户型可以用相对较低的投入，获得相对较高的投资回报，而被投资者所青睐。他们大多是多次置业者相对大户型而言，小户型的单位面积的投资回报率高、空租率较低。从出租的角度来看，无论是月供款和出租价格的价格差，还是大小户型出租价格差，从两个角度计算的投资回报率都要相对高，即使为了转让，由于小户型的总价低，相对也更容易出手。1.客户年龄构成 沈阳小户型客户年龄比例30岁以下，在％其次是30－35岁，比例在％再次是36－40岁，比例在％ 40岁以上比例较少。小户型楼盘价位越高，置业者年龄随之加大，但总体较年轻。客户的教育程度 从总体情况看，客户受教育程度中，大专比例最多，在45％；其次是高中／中专／技校，比例在41％；再次是本科及以上的，在19－28％；初中及以