三亚月川新城南枫度假公寓营销策划方案汇.doc

南枫度假公寓营销策划方案 项目分析： （一）项目简介： 南枫度假公寓，位于三亚未来新的行政新区——月川新城内，是一个充分体现热带滨海城市风格的居住楼盘。该项目由两幢20层的住宅楼和地下3000多平米的车库组成，占地面积9330.15平方米，总建筑面积18660.3平方米，总建筑占地面积为960.6平方米，建筑密度仅为10。2%，绿化率高达51.8%。 南枫度假公寓总体规划2幢20层的高层住宅，一梯四户，共312套单元。其中，按套内面积计算：2房2厅71平方米的76套，一房一厅51.7平方米的有80套，49平方米的有76套，一房36.7平方米的有80套，共有312套单元，配有豪华会所，包括泳池、棋艺室、餐厅、儿童活动中心、老年人活动中心等…… 处于月川新城中心的南枫度假公寓，紧邻规划中的行政文化中心，周边规划有：三亚大剧院、规划展览馆、青少年宫、三亚书城、老年活动中心及医疗站等……，这里将会是一个集娱乐、休闲、度假、养生于一体的高尚居住小区，而南枫度假公寓将以它高品质的建筑、星级的物业管理成为月川新城的新地标。 （二）项目优势点： 1、地理位置较优越，为三亚市新的行政新区，周边的社区建设也渐成景致。 2、周边主道路宽敞，交通便捷，分别通向三亚机场和各大景点如三亚湾、亚龙湾、大东海、天涯海角等 以上两点针对其他地区楼盘而言，有其突出点，但在月川区的楼盘中，优势共享，所以并非我们的主要优势。 3、项目为二幢建筑，有规划主题，可塑性强。 4、户型好，使用率高。 （三）项目弱势点： 1、没有景观 来三亚买房的岛外人士有很大一部分的人是冲着三亚的美景来的，所以我们没有景观是我们最大的劣势。 2、短期内周边的生活配套设施落后。如：市场、生活超市等。 二、市场分析： 经过统计，在月川区内，在建以及在售的主要有下面几个楼盘： 名 称 价 格 主力户型 竞争优势 起价 均价 汇丰国际 3300 3900 Loft复式小户型 1、引进环保的太阳发电、热水、新风系统2、loft的复式小户型 水云间 3430 3600 60-70㎡的2房一厅 有商铺 芙蓉花园 暂未定价 暂未定价 1、2期在一起，较有规模 荣德花园 暂未定价 暂未定价 有商铺 迎宾花园 3520 4300 70—80㎡的2房1厅 地理位置较优越 月川香榭 3700 4600 70-90㎡的2房2厅 1、靠河且可看海2、地理位置稍靠市中心 三永凤凰城 3898 4300 42㎡、67㎡的为主 紧依成熟社区，生活配套十分完善 君恒雅居 2960 3450 60-80㎡的2室2厅 靠山，风景较好 在三亚卖房子，总结起来，有八大卖点：一是卖健康长寿，二卖宜人气候，三卖环境，四卖配套，五卖服务，六卖未来，七卖发展机会，八卖文化。通过上图的分析，这几大楼盘有主要是在环境、生活配套等方面具有优势，我们的项目在推广的时候就可以避重就轻，在服务、未来、发展机会以及文化等方面着力推广。 三、项目定位： (一) 产品定位： 南枫度假公寓———是依托我公司湖南南枫大酒店的品牌，我们要让广大购房者明白，在南枫度假公寓购房，享受的是酒店式的服务 ；在南枫度假公寓购房，是换一种生活方式，一种休闲、度假的生活方式；同时，作为公寓，可以商住两用，结合项目周边未来的规划，在南枫度假公寓购房，是投资者的明确选择。 （二）客户群定位： 在三亚购房大军当中，有85%的都是岛外人士，其中尤以哈尔滨、黑龙江、东北等地的居多，近几年上海、四川的人也越来越多，他们这些人到这来买房，主要的一部分都是一些离退休的老干部用来养老，其中也不乏一些年青的白领用来投资，就我们项目的地理位置来说，我们的客户群应以岛外的离退体的老干部为主，年青白领为辅，同时兼顾岛内的一部分退伍军人。 （三）价格定位： 经过上面竞争楼盘的对比表我们可以发现，最低的均价在3450元∕㎡，最高的达到了4600元∕㎡，月川区内楼盘的均价达到了4000元∕㎡左右，以我们楼盘的设计和规划，做高品质的楼盘推广的话，均价可定在4000元∕㎡，但在起价方面，我主张低价位起价，吸引消费者的眼光，越往上越拉高，拉高的过程中，留有折扣的余地，我们的主力消费群是一些年长的客户，往往在价格上，他们总希望有点折扣，会让他们在心里上觉得自己赚了，从而买得更开心。 四、营销方案： 经过前面的对本身项目的分析，以及对竞争楼盘的分析，我认为我们在三亚这个市场的话应该避开我们没有景观、没有生活配套的劣势，着重推出我们项目人性化的建筑设计及品质、星级的服务、未来以及发展的机会这几大卖点，而我们在湖南、上海进行推荐时，就可以把前面所提到的八大点做为我们的卖点，而其