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蚌埠五金汽配专业市场投资决策系统报告 Bengbu hardware auto professional market investment decision system report 蚌埠项目组 1 项目通过项目的前期解读研判，寻找项目的机会点及产品的精准捕捉。 逻辑一、项目价值解读 二、产业定位研究 三、项目总体定位 解读项目的区域价值 研判市场捕捉项目机会 依据市场确立项目定位 思 路四、客户意向研究 五、运营模式建立 六、产品规划建议 访谈需求确立项目产品建立 返祖销售、免租招商 细部产品业态及形态建议 框 架 七、决策研究附件 市场数据、决策依据 2 Project logic thinking framework 第一章-项目价值解读 The first chapter - project reading comb 3 过 去的价值认知 ??商业集中在淮河以南区域，商业价值大于住宅价值； ??淮河以北区域则相对落后，商业价值低； 4 项2009年度蚌埠区域在售商业均价统计表（元/平米） 目28000 价2600025000 值24000 22000 解20000 读18000 1600015000 14000 商12000 10500 业10000 11000元 8000 均6000 5800 6000 400031003500 3400 价 3250元 2000 0 沃尔玛购物广场 现代农资农机大市场 光彩玉器文化城 白马生活购物广场 通成国贸广场 路桥市场 宝龙城市广场 财富广场 从09年蚌埠全市在售商铺平均价格来评判，全区的均价水平达到了11000元/平米，而本项目所在的淮上区商均价仅3250元/平米，商业氛围还未形成，商业价值缓步提升的阶段。 5 Read-residential average value of the project - 项目2009年度蚌埠区域在售住宅楼盘均价统计表（元/平米） 价4500 3933 3930 3821 3646 3623 解3367 3000 2349 住宅1500 均价0 阿尔卡迪亚 金奥华府 琥珀花园 花都小区 沁雅 锦绣城 丽景天成 华府天地 陶然北岸 天一花园 长青苑小区 万方水晶城 红叶山庄 滨河外滩花书香门第 玫瑰花园 金夏花园 友谊花苑 高新家园 百合家园 园 从09年蚌埠全市在售住宅楼盘平均价格来评判，全区的均价水平已经达到3600元/平米，而本项目所处的淮上区住宅平成交均价仅在2700元/平米，区域认知程度不高。 淮河以北区域商业价值偏低，风险较大，开发价值弱化。 6 Read-residential average value of the project - 现 在的价值认知 淮河以北区域以红星美凯龙为代表的大型专业市场以产业集中为特征，建立推导出商业价值大幅提高，已然成为蚌埠北侧商业中心区域。 7 项蚌固发展目标: 目路淮上区??完善河北地区公共配套服务设施体系，建设蚌埠市城 价市副中心； 值项目位置??优化原吴小街镇商贸物洿设施建设，强化蚌埠市作为 淮北地区商品集散地的地位； 解??合理利用淮河的生态景观资源，引迚新型居住模式，读建设成为“水、岸、城”相融的宜居新城。 城 市淮河空间结极: 淮上区将充分发挥行政中心及周边公共设施带动作规用，，形成西部生活区、东部商贸物洿区和中部公共服划解务区的理想功能分区，结极为“三轴一带，三心三放区”。 路 老城区 市政配套及路网建设拉近了淮上 区到市区的距离，板块形成大蚌埠辐射效应 8 Project value reading-urban planning - 项海吉星农产品物洿园，是目海吉星农产品物流园蚌埠农产品仓储、配送集 价散中心 值现代农资农机大市场是集物洿、金融、信息、解本项目位置 卋东农资机电大市场集商务仓储等功能于一体的专洽谈、仓储物洿为一体的的读业市场 农资机电产品交易平台 华东农资机电大市场 产业卋东农产品市场，是蚌的的现代农资农机大市场 农产品批发中心，辐射蚌埠配华东农产品市场 套路桥市场是集一栋大卖城市和周过县城 场、25栋商铺为一体的日用品和电动车专业市通成国贸（包括红通成国贸，为红星美凯龙家场路桥市场星美凯龙） 具市场，建材家具、酒店、 住宅为一体的大型项目 淮上区域目前近80万方米专业市场规模总量形成了区域成熟商贸板块 9 Project value reading-industrial supporting - 项通成国贸广场 目价二期 值解一期 读三期 三期 品牌导入一期：6.4万平米品