宿迁市华辉广场项目营销策划方案汇.docVIP

第一部分 市 场 篇 宿迁区域分析 地级宿迁市1996年建市，下辖沭阳县、泗阳县、泗洪县、宿城区和宿豫区，总面积8555平方公里，人口515万。她是江苏重要和新兴的中心城市，也是新亚欧大陆桥东桥头堡城市群中一朵艳丽的新葩，作为江苏、安徽、山东三省之通衢，宿迁人杰地灵、资源丰富、交通发达、区位优势突出。 1.2 宿迁房地产发展的优势所在： 宿迁正处于城市化进程大发展时期，产业密集，区域交通条件优越。 宿迁处于苏北城市发展轴上，承担双重任务，一方面更直接接受大型城市南京及徐州的辐射，都市圈的扩容壮大，将给宿迁的发展带来直接积极的带动作用，另一方面承担推动城乡一体化，形成了集聚效益。 宿迁经济快速发展，无论从投资环境的改善，还是产业结构的调整，经济发展的质量也明显提高，各项基础设施日趋完善，具备了宿迁做大做强的条件。 省、市、县各级政府对宿迁推进城市化和城乡一体化发展给予了大力的支持，社会各界也同样寄予了关注和支持，同时作为中心城市对下属三县的辐射及带动作用越来越强。 投资时机日趋成熟。从政府主管部门到金融机构，从各制度的确立，管理向服务的转变，市场的全面开放，都极大地促进了宿迁房地产市场的发展，房屋价差分布也更趋合理，房改房，经济适用房，商品房形成了房地产市场消费的梯次结构。市场体系逐步完善，为市场消费铺设了一个理想的平台、客观上也使投资有更多的选择余地并实现其投资价值。 宿迁全市经济迅猛发展，为房地产业的发展带来了一个成熟的时机。2004年宿迁市完成房地产开发投资23.3l亿元，占全市固定资产投资的11.8%，房地产业增加值14.28亿元，占GDP比重的4.25%。房地产业已成为宿迁市地方财政收入的重要来源，在经济建设中占据着举足轻重的地位。当前，宿迁市房地产业正处于快速增长期，房地产市场供销两旺。全市住宅均价2004年达到1250元/㎡，其中市区住宅均价为1598元/㎡，涨幅达15%。同期，城市居民收入也相应增长较快。2001年来，宿迁市政府取消经济适用房建设，积极推进住房商品化、货币化改革，建立多层次住宅保障体系，合理开发高档、中档、普通住宅，以满足不同层次的住宅需求，促进住宅建设的健康发展。在房地产市场价格保持总体稳定上升的同时，将投资商品住宅建设作为该市当前房地产开发的重点目标，同时引导投资于办公楼和商业营业用房在整个房地产业发展中保持合理的比例，全市开发资金的投资方向和投资结构日趋合理为了高起点、高标准地实施房地产综合开发，市积极组织和引导房地产开发企业连片开发，鼓励建设较大规模的住宅小区，增强小区配套功能。在开发建设住宅小区的同时，为了使居民的居住条件和居住水平实现质的飞跃，系列物业管理规章制度，全面实施了规范化、法制化管理。宿迁房地产业前景十分看好，发展空间巨大商品房需求量大幅度上升到2010年，宿迁市区城市人口要达到50万人以上。随着宿迁城市化进程的不断加快，城市规模进一步扩张，城市人口将迅速增加，商品房需求量将呈逐年上升趋势。目前，具有战略眼光的投资者已把目光转移到宿迁地区。随着人均经济收入的不断增长，需求旺盛，住宅产业将处于快速增长期，居民的潜在购买力很大，同时，根据有关部门调查，居民在住房领域的消费已从改善自身居住条件，转向理性投资房地产业的方向发展。开发商：宿迁万兴房地产开发有限公司 建筑设计：江苏建筑科学研究院 宣传重点：宿迁黄金地段 开盘时间：2004年7月 销售情况：较好，商铺基本售罄。 兴鸿名城 概况：建筑是小高层，配以底层商业； 价格：2200—2400元左右/平方米 地理位置：市府路与黄河路交汇 开发商：宿迁市兴鸿房地产有限公司 宣传重点：景观配套 开盘时间：2005年5月 销售情况：良好，小高层销售难度较大，但由于其区位优势好，所以余房去化不慢。 城东片由于区位上在宿豫，市区居民对其认同感较低，房屋售价在三个片区中最低。但随着运河“五桥”的相继建成通车，宿豫区进市区的途径将更加便利。同时宿豫新区的建设工作也在推进，该区域的房地产开发量迅速攀升。代表性楼盘为江山国际花园与中通名仕嘉园。 江山国际花园 概况：16万平方米，建筑以多层为主，配以底层商业，与一部分别墅，其中住宅占13.5万平方，酒店与约2万平方。 价格：1600-1800元/平方米，均价超过1700元/平方米 地理位置：宿豫新区 开发商：宿迁新城房地产开发有限公司 建筑设计：浙江工业大学建筑设计研究院 江苏都市建筑设计有限公司 宣传重点：高档生活 开盘时间：2005年8月 销售情况：良好，主要以宿豫区本地人为主，宿城区及外地客户比例小，且多为投资。 中通名仕嘉园 概况：建筑以多层为主，配以底层商业、小高层公寓，建筑错落有致； 价格：均价1700元/平方米 地理位置：位于宿迁城东江山大道。 开发商：江苏中通房地产开发有限公司