底北京海淀区上地板块和西山板块别墅和公寓市场调研报告-2009年4月汇.pptVIP

市场大势——成交量开始爬升，但是否大势已经形成 GDP并没有改变继续下滑的趋势 2008年中国经济增长出现下行，增速从去年的13%，下行到9%。经济发展中迷漫着的股市不振，房市低迷，出口下降，流动性减弱，部分企业关门，农民工返乡，就业压力加大等状况。 据香港文汇报报道,中国建设银行旗下的建银国际日前发布报告预计2009年中国一季度国内生产总值(GDP)同比增长6.5%,经济已触底。 失业率继续屡创新高 中国社科院昨日发布的《2009年中国社会形势分析与预测--社会蓝皮书》(下称《社会蓝皮书》)称，2009年中国的就业压力将进一步加大，实际失业率可能接近10%。 美国劳工部2009年3月6日公布的数据显示美国失业率达8.1％创25年来新高 白宫表示惊恐 由于金融危机影响加深,日本公司裁员,日本总务省2009年3月31日公布二月份日本失业率达4.4%。 德国失业率已经连续５个月上升，2009年３月份的失业率更升至８．１％。 大势小结 国际经济形势依然不容乐观 经济大势并没有根本逆转，GDP持续下跌，失业率持续上升 房地产市场虽然年后出现小高潮，但不容忽视的是刚性置业是这波行情的主力军，因此这种行情能否持续？ 公寓调研分析——海淀存量较少，竞争相对比较缓和 普通住宅调研分析——海淀存量较少，竞争相对比较缓和 竞争小结 短期内虽然房地产市场小幅回暖，但受国际经济危机的影响，加之国内GDP持续下降，失业率屡创提高，未来房地产市场大势不容乐观。 从营销环境的角度来看，保利公寓应加快入市，利用市场上公寓产品的市场短缺，以实现快速去划。 从营销策略的角度来看，快速营销，抓住市场机会，规避潜在强势竞争。加大推广的力度，充分抓住市场的空档，利用多次开盘，小步快跑的策略，迅速对目标客群进行消化。 从在售项目的价格区间来看，如果要实现快速消化，价格策略应采取低价入市，利用持续热销迅速提升项目的知名度。 别墅市场分析——海淀别墅存货量较大，板块内竞争激烈 别墅市场分析——四至五环存货量最大，板块之间的竞争激烈 竞争小结 从营销环境的角度来看，短期内别墅市场存量竞争激烈，受别墅限制供地的政策影响，以及在售货量的逐渐去化，预计别墅的价值将在下半年和明年初才会有效放大。 从营销策略的角度来看，应该着重考虑的是如何实现项目的价值最大化而不是现金流。 从产品展示角度来看，做足功课，全面做好各项细节。从营销推广角度来看，利用推广公寓，积累潜在客户资源，利用公寓热销，带动项目的知名度，借助下半年的市场空档从而推动销售。 项目展示 项目优劣势分析 优势 1、位于清河核心位置，交通便利，配套齐全。 2、社区内部拥有20万平米的商业。 3、户型产品面丰富，涵盖50-70平米的1居，80-90平米的2居，100-130平米的3居。 劣势 1、社区容积率过高，高楼林立，给人的整体居住感较差， 2、20万平米的商业位于楼盘地座，由商业跟居住功能之间的冲突，将降低整体居住档次；由于流动人口过多，可能带来的安全隐患。 短评：该项目未来供应体量较大，根据已售一期的单价10000元/平方米及在售Loft的单价10500元/平方米，预计未来定价不会有较大幅度的跳差，因此会利用位置和价格优势分流大量中、低端客户。但由于居住档次较低，因此未来对保利项目竞争度不大。 项目核心描述—西山华府 百望山板块低密度 中等规模 顶级人文教育资源 周边生活配套齐全 海淀区农大北路，位于圆明园西路 项目占地近25万平方米，总建筑面积37.7万平方米 本项目紧邻农大，距离颐和园800米，西眺百望山，南望圆明园，周边林立北大、清华等高校资源，开发商引入人大附中，全力打造顶级人文社区。 项目展示 项目优劣势分析 优势 1、品牌开发商，知名度和美誉度较高。 2、顶级教育资源，人大附中及周边高校林立。 3、顶级居住环境，周边有颐和园、圆明园等公园。 4、产品线比较丰富，涵盖120-300平米的2、3、4居。 劣势 1、单价和总价高。 短评：该项目由于定位较高，利用教育和地段优势，打造豪宅价值体系，与保利项目竞争度不高。 项目核心描述—百旺杏林湾 百望山板块低密度 中等规模 城市远郊区配套不全 海淀区北青路北航天城西(永丰产业基地东) 项目占地近44万平方米，总建筑面积49万平方米 定位于北京西北科技园区域品质超前的住宅大盘，为追求居住环境品位的都市白领提供富于自然生活理念和高科技人文