成都市外双楠区域市场可行性研究报告汇.docVIP

第一部分 项目宏观市场背景分析成都商品住宅市场总体形势 （四）供求矛盾得到一定缓解 住宅供求关系仍然紧张 商品房供应方面，2005年成都楼市的供求总量正在趋于平衡。实际上，从近几年的新增商品住宅供求总量来看，2003年、2004年新增商品住宅面积均小于实际销售面积，供应表现不足。而到了2005年，新增商品住宅供应面积与实际销售面积基本相当，供销比达到1.025。 目前，成都住宅市场最热点区域为2-3环，统计资料表明，目前2-3环的供应量占到了整个市场的约70%，而3环外的商品房供应量也接近20%，这些数据表明，随着市中区可供开发用地的减少，中心城区的住宅将变得日益稀缺，升值潜力不言而喻！ （图五）2003-2005年五城区商品房供销情况 （五）产品供应及分布特点 （1）各面积段产品供应特征 中产城东供应主力户型面积段为120-144㎡； 城西户型供应走向高端化； 城南各面积段供应结构相对平衡； 城北主力户型80-120㎡； 价高地少，城中为成都市小户型供应的主要区位。 （2）各面积段产品分布特征 小户型云集城中、城北； 80-100㎡户型聚集城北； 144㎡以上的户型主要分布在城西。 （六）居民住宅购买力水平分析 2004年成都住宅五城区3241元/㎡，全年城市居民人均可支配收入10394元，三口之家购买一套70㎡住宅需要7.3年，房价收入比为7.3。2005成都住宅五城区均价元/㎡，全年城市居民人均可支配收入元，三口之家购买一套70㎡住宅需要年，房价收入比为。2003年为7.0，200年为7.3国际上定义房价收入比的合理空间为3~6倍，结合我国国情，成都市房价收入比略微超出国际定义标准，属正常现象。 成都市商业发展历史较短，目前大部分的世界知名商家正陆续进入成都，促进了成都市的商业繁荣；但是同时也加剧了城市商业方面的竞争；目前成都市经济特色为休闲娱乐经济比较发达，同时，随着城市建设的发展以及区域居住中心的发展，成都市各个区域商业中心处于整合形成中；尚处于初级阶段；整体来看，成都市商业环境不利于小型商业地产的开发，不利于沿街无序铺面的开发与销售；商业地产宏观发展环境也较为恶劣；目前成都市规划政策等因素处于不确定状态，受国家宏观调控的影响也较大；商业地产供应过剩，大量商业地产项目处于崩盘边缘，商业地产开发市场风险极大，专业市场竞争也异常激烈；郊区商业项目的崛起转移了大部分投资者的投资方向，同时大部分商业项目经营上的失败(例如：城中的欧莱特、城南的灿坤以及金沙片区的诺玛特等以经营失败退场)导致大部分投资者对商业地产投资望而却步，城区商业地产的前景堪忧。 从成都市商业地产供需局面来看，目前部分区域商业中心逐渐形成，但是在销售与经营上均不理想；大部分区域商业中心项目目前处于空置状态；部分经营项目的经营状况不令人满意；项目的市场压力以低租金招揽商家以及销售投资汇报承诺等因素转嫁给开发商；部分商业地产开发商纷纷转向住宅的开发(例如：蓝光集团等)；部分区域的专业市场开发比较火爆，但是在销售上碰见来自于各种投资物业的竞争压力，销售周期长，经营困难。2005岁末之际，连续几周成都商业地产销售都始终以50.89%、43.94%等比例高幅增长。 回顾一年来成都商业地产发展历程，有关专家认为：上述增长数据并非偶然，而是表明成都商业地产正在渐渐从沉寂中复苏。 三、房地产政策环境分析政策趋势 3月底，建设部通报了70个城市尚未建立廉租房制度。而后又下发紧急通知，要求北京、上海、天津等40个城市提供商品房供应和空置情况有关数据。这是建设部首次向地方政府要求获得当地的商品房空置数据。 （二）住房信贷政策一度紧缩的银行个人贷款业务日前传来利好信息银行出于扩大优质客户范围，增加贷款业务的考虑，开始为个人住房贷款“松绑”，包括中国工商银行和上海浦东发展银行相继推出优惠措施，比如对房龄限制放宽、给信誉好的客户第二套房利率打折等，而 种种迹象表明紧缩的住房消费信贷政策开始出现松动。 经济适用房政策今年以来，作为国家房地产调控政策的重要内容，政府加大了对城市经济适用房用地、开发及消费的政策倾斜。种种迹象表明：优先保证中低收入家庭的住房，是未来房地产政策调控的一大势趋势。加强技术进步引导在创建“和谐社会”与“可持续发展”政策背景下，对房地产开发中新技术、新工艺、新材料的应用逐步进入法制化管理。如，《成都市建筑节能管理规定》于12月1日正式实施，硬性规定：“新建住宅必须节能50%以上，不达标，通过验收”。 楼市的宏观调控将转入机制结构层面，在具体市场方面，将不会再出现2005的大起大落，而以鼓励消费为主。分析二环路大部分路段将从现在的双向车道变为双向车道预计整个二环路将于７月底完成快车道改造并形成通车能力。此次改造后，二环路快车道和非机动车道都将成为沥青路面，二环路车速将