深圳2006年房地产市场回顾与2007年展望报告汇.docVIP

世联:深圳2006年房地产市场回顾与2007年展望　2006年，宏观调控依然是中国房地产市场的主题。深圳，作为调控重点的一线城市倍受关注。当市场在政策影响下走入了成交低迷期，观望气氛浓厚之时，国家统计局的70城市监测报告却显示深圳的房价上涨仍在继续，并且涨幅位居全国前列。一时间调控政策的效力究竟几何，数据上的环比同比成了舆论讨论的热点。但在这些喧嚣的背后，深圳楼市一些内在的变化或许更值得我们去关注：成交量7年来首次负增长，政策调控下房价持续攀升，关外市场进一步扩大，二手与新房交易比重突破1：1，户型控制写入深圳未来城市规划，工业用地出让首次执行招拍挂……这一系列看似突然却充满着必然的变化预示着深圳房地产将会有着全新的发展方向。 　　纵观2006年深圳房地产市场，可以用“28.5%”“供求减少”，“关外”，“二手房”，“90/70”，“规范化”五个关键词来概括。 关键词一：28.5% 商品住宅均价至11月同去年相比上涨28.5% 　　2006年宏观调控的主要目的是为了抑制不断增长的房价。但是从同比增长上来看，截至11月的统计数据，深圳商品住宅均价为9050元/平方米，和去年全年相比已经上涨28.5%。涨幅达到5年来的最高，在国家发改委公布的70城市房价指数报告中，深圳多次位居房价涨幅前列。 　　从月度环比上看，深圳市商品住宅均价存在着一定的跌幅，宏观调控在抑制年内的房价增长幅度上起到了一定的效果。但是对于年度同比的高速增长却现得十分乏力。 　　年内新增住宅中包含有较多的高端住宅物业，万科城、半岛城邦、曦城、星河丹堤，观澜湖高尔夫别墅等一系列高端住宅项目分布在全市各个各区域，它们的大量推盘在一定程度上拉高了新增住宅物业的供应均价。 　　除去本地市场因素，各种全国性和地方性的指向不同层面的政策在年内不断出台，从多方面稳定供应结构打压房价，但在这种情况下，深圳房价依然在年内不断的上涨。 关键词二：供销减少 成交面积数年来首次下滑 　　截至2006年11月全市商品房住宅成交共成交68278套，同比去年下降23.7%，销售面积647.2万平方米，同比去年下降19.5%。同时1-11月批准预售的商品住宅为616.41万平方米，较去年同期相比下降了4.7%。供给的再次减少给深圳楼市供应不足雪上加霜，宏观调控也给市场带来了数月的观望期，造成的阶段性成交低迷进一步影响了楼市的销量，因此在深圳商品房成交量连续几年攀升后，今年的很可能呈现负增长。 　　4月开始的新国八条等调控措施对深圳楼市的成交量产生了明显的影响。进入6月后，成交量出现明显下跌，而后央行加息、提高房贷利率、二手房强征个税等一系列政策相继出台，市场风险的明显加大使部分投资者开始退出，市场的投机现象得到一定缓解，自住型消费者也在楼市走势前景不明的情况下止步，楼市进入一个成交低迷期，7、8月份里观望成了市场的主调。进入9月后，市场大环境开始相对稳定，罗湖和盐田两区首先开始出现成交回暖的迹象，伴随着姗姗来迟的“金九银十”，被压抑的消费和投资性需求全面放开，市场成交开始复苏，于第四季度保持了较好的成交状态。 关键词三： 1：1 　　二手房与新房交易比突破1：1　　 　　2006年二手房与新房的成交比例一举突破1：1的关口，在9月份的国土局公报中达到了1.11：1。截至11月，深圳二手住宅交易面积为689.24万平方米，与去年全年的二手住宅成交相比已经增长了15.71％。关内的新增房源供应减少和价格不断上涨是二手房交易增长迅速的主要原因，而关外不断涌现的高质量新盘对投资者的吸引也增加了三级市场热度。随着深圳住宅结构变化的深入，三级市场的交易量将会进一步的增大。 　　受全额营业税和二手房个税的征收的影响，7至9月深圳三级市场跌入了成交冰点，税款谁来承担、短线投资还能有多少回报，市场预期的不明朗这一系列问题摆在了人们面前，使当时某些二手房交易地铺甚至在1个月内无法成交一单。在经历了一段时期的振荡后，市场清理出了一批短期投机者，同时自住型消费者也渡过心理调整期，伴随着新的市场应对办法的产生，被压抑的购买欲望得以释放，三级市场成交逐渐复苏，其11月的成交十分活跃，挂牌与成交价格也有明显的提升。 　　在二手房价格指数走势中可以看到，整体市场价格只在第二季度受政策影响轻微下调，随后继续上涨，在新房的价格走势不断刺激着三级市场的心理预期的同时，对投资深圳楼市的高回报诱惑使得更多的人参与其中，多因素的集合导致了深圳三级市场房价也在持续上涨。 关键词四：关外 市场扩张加速，房价逼近关内 　　2005年商品房建设用地供应仅0.80平方公里，今年商品房建设用地供应回升到了1.04平方公里，占全年土地供应计划的9％，全部集中在宝安和龙岗两区，特区仍无新增商品房用地。 　　在房价持