深圳某项目可行性研究报告汇.docVIP

深**项目市场调研 及经济分析报告 二零零五年十月 目 录 1 项目开发经济分析报告 3 1.1 市场宏观分析 3 1.1.1 深圳房地产发展的宏观经济背景 3 1.1.2 深圳房地产业发展的宏观政策背景 5 1.1.3 深圳未来五年深圳地铁商业走势 7 1.1.4 华强东商业市场展望 7 1.2 项目分析 8 1.2.1 项目片区概况 8 1.2.2 项目概况 8 1.2.3 项目SWOT分析 9 1.2.4 项目对策 9 1.2.5 竞争物业分析 9 1.2.6 项目业态定位 10 1.2.7 项目租金定位 11 1.3 项目经济分析 11 1.3.1 项目收入预测 11 1.3.2 费用预测 12 1.3.3 核算经营成本 13 1.3.4 附表1—3 15 1.3.5 附表4-6 17 项目开发经济分析报告 市场宏观分析 深圳房地产发展的宏观经济背景 深圳作为中国对外开放的窗口，与世界对话的开放型城市，以改革开放为契机，大力发展经济。经过20多年的发展，深圳由一个边陲小镇变成了国内一流的大都市，其经济上取得的成就更是有目共睹，深圳已经成为了中国经济发展的一面旗帜。多年来，深圳经济一直保持了高速平稳的经济增长势头，主要经济技术指标明显上升，国民生产总值快速增速；产业结构日趋合理；外贸出口增势强劲；工业生产总值、信息产业、运输优点持续快速增长，地方财政收入增长较快；居民收入稳步增加；市场物价走势趋稳。 （1）深圳经济发展概况 2005年上半年深圳经济持续平稳增长 经济运行中突出的水、电紧张矛盾有所缓解。上半年深圳市生产总值为1894.76亿元，比上年同期增长14.0%，增速比一季度加快了0.7个百分点。其中，第一次产业增加值5.89亿元，下降19.1%；第二次产业增加值1252.90亿元，增长17.0%；第三次产业增加值635.97亿元，增长8.1%。从产业结构看，GDP三次产业构成由上年同期的0.4：64.6：35.0发展为0.3：66.1：33.6，说明第二次产业对经济增长的作用加大，第三次产业的作用减弱。上半年居民人均可支配收入10982.40元，比上年同期增长10.4%，居民人均消费性支出8021.76元，增长19.9%。 结论：经济平稳增长，三次产业发展良好。 工业增速逐渐加快，效益与生产基本同步 上半年全市规模以上工业企业实现增加值1107.21亿元，比上年同期增长18.4%，增速比一季度加快2.4个百分点，从发展趋势看，进入二季度以来，工业生产逐月加快。工业经济效益基本保持与生产同步。上半年，全市规模以上工业经济效益综合指数165.5%，比上年同期增加3.3个百分点，企业实现利润219.42亿元，增长18.2%。但工业亏损企业亏损面有所扩大，亏损总额增长44.2%。 固定资产投资 上半年，上半年，全社会完成固定资产投资462.67亿元，比上年同期增长3.5%，今年以来全社会投资增长速度呈逐步下降趋势。在全社会投资中，出现了“两升两降”状况。基本建设投资240.20亿元，增长26.5%；房地产开发投资183.03亿元，下降6.4%；更新改造投资26.27亿元，增长24.5%；其他投资13.17亿元，下降67.6%。由于今年以来房地产开发投资持续下降，使房地产投资占全社会投资比重由上年同期的43.7%下降到39.6%。 上半年，商品房施工面积2625.40万平方米，比上年同期增长2.7%，其中，住宅1881.17万平方米，增长1.3%；商品房竣工面积204.56万平方米，下降36.9%，其中，住宅157.23万平方米，下降38.5%；商品房实际销售面积530.32万平方米，增长1.9%。 结论：固定资产投资总量稳步增长，房地产健康稳定发展，将带动与此相关的产业快速发展。 国内贸易 上半年，全市实现社会消费品零售总额515.90亿元，比上年同期增长15.4%，增幅逐月加快。消费市场趋旺，外贸出口增势强劲。在商品销售总额中，十大类商品除穿（增长9.5%）、用（增长5.0%）两类，其余均实现两位数增长。其中，体育娱乐用品类增长最快，达30.0%；文化办公、通讯器材类增长23.3%和23.2%；食品饮料烟酒类增长21.2%：金银珠宝和书报杂志类分别增长16.8%和16.1%；家用电器和音响器材类增长15.9%；汽车类增长13.8%。 人民生活水平 居民收入稳步增加，市场物价走势趋稳。上半年居民人均可支配收入10982.40元，比上年同期增长10.4%，居民人均消费性支出8021.76元，增长19.9%。在八大类消费支出中，除医疗保健类下降29.2%外，其余呈上升趋势，其中升幅较大是交通通讯类增长60.6%；衣着类增长27.2%；居住类增长22.9%；杂项商品和服务类增长21.1%。 房地产销售