深圳绿海金鼎广场策划营销推广方案汇.pptVIP

绿海﹒金鼎广场营销方案 深圳星联地产 一 项目分析 二 营销总则 三 销售方案 四 推广方案 五 价格方案 总体市场趋势： 萍乡市场（市区）的土地供应在03至05年度开始紧缩，但总体供应依然较大（安源新区）。今年与去年同比价格整体上扬10%左右，房地产市场的繁荣在05达到顶峰。从今年开始，政府新政策不断出台，市场总体的火爆程度有所放缓，市场进入调整期，销售形势有所减弱，但总体依旧被看好。 城域市场特色： 萍乡市场价格上涨原因主要有两种，商品房整体素质提高、城市发展加快。少数置业者为二次置业（换房）或买房投资，初次置业还是占主力，市场销售的主力户型依然是以三房两厅130㎡居家型物业为主，但市场的销售的户型面积在逐步变小，从160平方米的三房到140平方米的三房，到现在110—140的三房为主，未来的三房向功能实用、经济型三房转变。 客户群体特征： 家庭购买为主，基本上是全家人共同参考整个置业过程，但决策都以本人占主导地位。置业群总体上比较成熟、理性，决策周期较长，而且，决策不在于购房者本人，其参考决策群有较强的影响力。项目的销售的过程中，对参考决策群的把握也将成为重要方向之一。 基本分区思考： 萍乡居民的居住习惯与其它中等城市一样，就近居住、生活和工作。根据城市的现状加上结合路网的通达性不高，置业的消费群体主要来自以上几个区域，一是市区（本项目属于市区），二是湘东片区。三是安源片区。 四是为上栗及芦溪片区。 相关销售政策： 从市场调研中发现，萍乡房地产市场比较规范性，在预售的审查上严格。本项目暂未拿到预售证，还不能公开销售。银行对贷款的控制较严，首期必须在三成以上，而且手续审查严格。 项目相对位置： 经过多年的建设，城市形态已基本拉开，以安源新区及金三角未来发展的重点，代表的人口经济活动较为频繁的区域向新区拓展。而绿海﹒金鼎广场正处在城市成熟片区，属于老城区，处在号称江南第一广场，秋收起义广场核心位置，与萍乡传统商业旺区交通十分便利。  ◇ 消费群体以本土为主 通过调研发现，萍乡购房者群体以萍乡本地人为主，占60％以上多为二次置业，改善自己的居住条件和环境；也有少量外地人在萍乡置业，主要包括萍乡籍外地务工、定居人员；萍乡市区及周边县区经济实力雄厚人员；浙江在萍乡经商人员，其他外地人等； ◇ 品牌意识不强 萍乡消费者对于期楼比较接受，但对企业品牌、企业实力并不是非常注重，只是有一定的影响。究其原因，一是消费者观念滞后，二是开发商非强势品牌。对萍乡房地产市场来说，目前这一特征是阶段性的。 ◇ 能接受期房 本次调研发现，萍乡商品房预售的管理相对比较严格，对开发商的约束较多，从而保证了消费者的利益，故期房销售市民接受度较高。 ◇ 园林化规模化的住宅成为新宠 随着近几年萍乡市民收入水平的提高，消费意识和观念的提高，目前萍乡人买楼也非常讲究景观、环境和服务配套。 ◇ 传统居家型需求将向小康型转变 从目前市场反应看，传统居家型住房已经供应过剩，而一些规模大、结构设计先进的户型却显示了较好的市场反映，表明再次置业者的需求必然将转向更加舒适的小康型的住房，其换房的目的在于提升现有居住条件和品位，因此在产品的整体素质上也有了很大的提升。 ◇ 安居型的消费者开始转向功能齐全的较小户型 随着价格的上扬，人口结构、生活习惯等的改变，消费观念也在变化，功能齐全、结构合理的较小户型将成为置业新宠，资料表明中等城市，房价突破单价2000元，较小户型开始走俏，与总价很大关联，近期萍乡市场一些表现不俗的楼盘也验证这点。 ◇ 景观环境因素成为高质高价楼盘的代名词 近期楼盘渐渐开始突显小区环境或园林景观等因素，市场反应的状况是带园林环境或自然景观的楼盘畅销。金典城借助广场景观提升价格。凤凰山庄、赛纳名城更是依靠规模效应及园林卖好楼盘的。  ☆ 置业人群界定（Occupant） —— 当地高收入者为主 ☆ 置业动机欲望（Object） —— 置业和投资 ☆ 置业目的目标（Objective） —— 身份、归属和荣誉 ☆ 置业组织形式（Organization） —— 亲朋好友共同参与 ☆ 置业决策模式（Operation） —— 经验、征询或推介 ☆ 置业行动时机（Occasion） —— 谨慎、冲动和互动 ☆ 置业通路选择（Outlet） ——