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策划书目录 第一部分：产品策划方案及报价………………………………………………9 市场分析及产品定位、投资回报分析…………………………………23 项目功能策划、创新策划………………………………………………29 户型设计及户型分类……………………………………………………30 项目目标客户定位………………………………………………………39 户型策划及方案概念设计………………………………………………40 第二部分：广告策划方案及报价………………………………………………42 标志设计…………………………………………………………………43 项目包装…………………………………………………………………57 气氛营造…………………………………………………………………58 平面设计…………………………………………………………………60 广告设计…………………………………………………………………63 第三部分：营销策划方案……………………………………………………… 67 价格策略…………………………………………………………………67 推广策略…………………………………………………………………68 销售策略…………………………………………………………………71 第四部分：销售代理方案……………………………………………………… 75 销售代理方式……………………………………………………………75 责任和义务………………………………………………………………75 第五部分：投标报价及预算编制………………………………………………77 第一部分：产品策划方案及报价 烟台市场分析及产品定位、投资回报分析 1、烟台房地产市场分析 一个产业，有时候会在大浪淘沙过后，却好像没有多大的改变；有时候又会在不知不觉中走出很长一段路程。烟台这几年的房地产业，总觉得像后一种情况。平淡的路走起来并不轻松，但却从容。 烟台的房地产发展还不成熟，并没有形成像深圳“万科、中海、金地”等强势品牌，但发展的速度却令人汤目。03年烟台的房产如雨后春笋般的竞相面世，虽然与城市的建筑相比仍有差距，但对建筑规划和物业管理人性的关注已经远非当年。在房地产开发的影响下，烟台城市的定位和规划也在重新布局，几乎每个可能发展的地块都找到了它存在的价值，并且是最大化在延伸。烟台人也慢慢实现了越住越新、越住越大的梦想，只要钞票没问题居住的人性化实践得以贯彻。4000~7000元/㎡不等，甚至高过近万元每平米的，不可复制的海景资源贴出了“富人区”的标签。品质卓越的黄海城市花园以大社区、精品居的成熟理念追捧于市场，分布其左右的大学城海洋花园、万光观海花园、海天名人广场、银和怡海山庄等社区几乎聚集了全烟台80%的上层人士和钻石贵族。,中心位置有个显眼的三角形，有人称它是莱山的“三角地带”，这个三角形是观海路、迎春大街和连城路相互交错而成的，在这个地带中有行政中心、市广播电视中心、国际商城三个大的行政传播商业建筑群，还有一个CEC·世纪名都居住中心。CEC·世纪名都毗邻烟台市政办公大楼，建筑总面积达45万平方米，立志成为烟台东部城市化进程的城市建筑标志性景观。CBD商务区，以3.7099亿人民币被北京天鸿集团拍的，积淀了烟台地产界重重的一码。从此打破了局域的游戏规则，“狼来了”不再仅仅是个传说，而是跨步进入了内外竞争开发的平台上来，于是乎当地的发展商嗅到了愈走愈近的硝烟味道，革命开始了。2400元/㎡左右，与中心区的4000元/㎡相比还是低的。按总建面积80㎡计算，一套买下来也得20万。房价涨得确实可喜，可烟台的工资水平和消费相比一直缩水，勤劳的工薪族迷惑，到底是工资赚得太少还是消费偏高？房价有政府和非政府人士一起拉动，可工资却无人问津，一个月的工资还买不到一个平米的空间，众盘林立可适合工薪族的价格却寥寥无几，烟台的有钱族还能支撑70%的市场多久呢？以发展的眼光看，支持房产市场的主流消费群还是工薪和中低端群体，解决和改善这部分人的居住环境和居住层次应该是一个城市地产发展的第二步，烟台亟待迈出这一步。1800元/㎡左右（有的也突破2000元/㎡），价格是适合了工薪的要求，但社区配套、户型设计、交通状况都没有质的突破，大部分仍继续着传统的开发模式，对现在的年轻购房族的需求并没有做深入的市场调查。市场是在被动中行进的，推进住宅市场向更深更高层次迈进是今后相当长一段时间内，发展商面临的最直接的挑战。10年前在开发区，曾经流传着这样的三怪：“别墅里面住乞丐”、“交警休大礼拜”、“外企里面没老外”。在那个富得发荒的年代里，房子空空到处都是，800元/㎡还的考虑考虑，可现在1800元/㎡的已经很难买到了。随着市区规划的东西拓展，开发区的房价和人气一起高涨，建设中的小区均价不低于2500元/㎡，平均3年房价就要