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碧海名园商铺策划报告 第一部分 市场调查 一、周边主要在售商铺调查 （一）商铺销售价格 1、商铺销售价格表一 楼盘名称 大益广场 富通蟠龙居 海湾名珠 富通好望角 开发商 大益置业 富通 富通 开盘时间 2002 2002.5 2003.5 楼盘位置 西乡大道 海湾大道 创业二路 主力商家 好又多 -- -- 层高 4米 5.8米 销售单价 元/m2 一层13000 二层9000 临街12000 内铺9000 临街12800 内铺7000 临街18000 内铺13000 销售率 70% 100% 90% 2、商铺销售价格表二 楼盘名称 青春庭园 丽景城 金玉良苑 都市丽舍 开发商 鸿荣源 佳宝林 旭士达 开盘时间 2003.5 2003.10 楼盘位置 西乡大道 前进二路 新安四路 宝民一路 新安四路 主力商家 -- 多多乐 -- -- 层高 4.5米 4米 5米 3.5米 销售单价 元/m2 14000- 16000 12000 未定价 12000- 16000 销售率 85% 100% 未推出 未推出 （二）商铺租赁价格 商铺地点 经营品种 临街状态 面积 月租 租金/m2/月 盐田街 百货 临街 150m2 7000元 47元/m2/月 海湾明珠 社区小超市 内街 80m2 5600元 40元/m2/月 大益广场 文具 临街 70m2 5000元 71元/m2/月 富通蟠龙居 美容美发 内街 60m2 2500元 42元/m2/月 富通蟠龙居 空铺 临街 47m2-66m2 2500元 -5000元 50元/m2/月 -70元/m2/月 二、商铺业主调查、分析 （一）投资者在购买或租赁商业务时最关注的因素 位置和价格是投资者最关心的因素，所占比重分别为32%、27%，其次是交通和物业档次，分别为25%和16%。 （二）投资者购买或租赁商业物业关注因素的综合分析 除了上述提到的位置、价格、交通、物业档次等因素外，消费者对商业周边的环境、发展商的信誉和商业主题也比较重视。 （三）投资方式 投资者计划租赁的比例要略高于购买的比例，两者比例为55.4：44.6%。 （四）计划购买商铺的投资总额 计划投资总额在16-30万元、31-50万元的比例最高，分别占34.5%；计划投资在71-90万元和15万元以下的分别占10.3%和13.8%。但是，被访者在回答这类问题时通常会有一定的心理预留。 （五）计划购买面积 36.7%的投资者计划购买面积为31-50平方米；23.3%计划购买11-30平方米；计划购买51-70平方米和71-90平方米的比例为13.3%和16.7%。 （六）计划付款方式 付款方式以银行按揭为主，比例为57%,其次是分期付款，比例为23%，而选择一次性付款有20%。 （七）计划租赁面积 计划租赁者的面积同样集中在31-50平方米，比例为38%,11-30平方米、51-70平方米的分别有18.5%。 （八）计划租金 计划租金51-70元/平方米/月的有53%，71-100元/平方米/月的有17%，101-150元平方米/月的有17%，101元以上/平方米/月的有10%。 三、商铺优劣势分析 从几个比较楼盘来看，商铺价格在12000元-16000元/m2之间。商铺销售一般均较为顺利，符合本区域临街商铺受市场欢迎的特征。二层商铺的市场接受度不高。 （一）优势： 项目位于即将建设的宝安大道固戍路段一侧，邻近宝安大道与西乡大道的交汇处，未来具有较好的临街面和繁华度。 层高6米，实际等于两层，性价比较高。 本项目社区较大，周边工厂宿舍和住宅较密集，有利于商铺的销售。 （二）劣势： 项目规模过大，要使商业规模与项目规模相吻合DVD、鸿达、志成、金迪亚服装厂等。 （三）盐田路 盐田路上商业业态齐全，商家密集，并且均系小商铺，缺乏大型商家。商品档次、价格均较低，该路段餐饮店很少。 盐田路上唯一的大型商家是盐田综合市场，一楼是肉菜市场、二、三楼是益家购物广场，其中二楼为超市，三楼为百货。 盐田综合市场对面有一夜间大排档，颇具规模。 （四）银田工业村 银田工业村的临街店铺几乎全部为小加工厂，店厂合一，加工产品包括塑胶制品、机械配件、五金制品等，人流及商铺较少。但有一大型商家——“中信购物广场”于8月29日开业。 五、商铺市调结论 将此次市调的结果进行综合分析后，我们得出了以下的一些结论： 商铺仍然是宝安的投资热点之一，尤其一层商铺比较受欢迎，纵观各个楼盘，一层商铺的销售均较为顺利，二层以上的商铺则销售难度较大。 新住宅区一层临街商铺的价格一般在12000-15000元/平方米左右，本项目周边的临街商铺价格13000元/平方米左右，内街铺价格700