碧湖花园项目地块的思考汇.pptVIP

项目核心问题界定？ 如何确定项目的精准定位？ 产品分布的科学合理性？ 形象如何建立？ 如何实现项目的快速销售？ 户型面积及功能定位的优化配套设置？ 本地块与前二期形成怎样的互动关系？ 项目风险规避 市场变化风险规避（入市时间选择） 尽早入市，避免资金积压 科学合理定位规避预期市场风险 开发资金风险规避 区位因素：远离闹市喧嚣，尽享宁静生活 气质因素：传承一、二期别墅大宅高贵血统，天生王者气质 产品因素：先进产品设计理念，为现代都市人量身定做 项目产品优化思考 配合灵活销售方式，建立产品功能多变需求 合理科学安排前期地块规划（减少后期调整的时间及重复建设） 良好的品牌形象工程 产品的增值优化 如户型有赠送面积、小区配置先进的智能化、大量的环保节能材料、阳光的地下车库、专业的物业服务等 科学合理的定位系统 这是一个 开创性 发展商进军房地产的 拓疆之作 这是一个 承担发展商品牌与形象 提升的 使命之作 品牌战略 【项目思考】 项目使命 项目整体实现较高价值及较快销售速度 在市场上具有较高影响力 项目品牌及发展商品牌的建立 【项目思考】 【项目思考】 【项目思考】 项目档次定位 【项目思考】 传承：代表一种延续； 创新：代表一种超越： 创新 传承 【项目思考】 别墅大宅高贵血统 突破前期产品固有形象 项目档次定位 如何突破前期产品固有形象，在现有基础上将产品调性进一步拔高，以更符合我们的要求！ 我们的目标 定位做高档住宅？ 【项目思考】 项目档次定位 【项目思考】 * * 常平碧湖花园项目思考 ——博文道营销策划 二OO九年九月 思维导图 宏观市场解析 常平解析 常平市场解析 周边项目解析 项目自身解析 项目思考 【宏观背景—政策层面】 1、09年国内政策面走势平稳； 2、政策频率实现了从高到低的转变； 3、政策效力实现了从强到弱的转变； 4、政策范围实现了从广到细的转变； 政策的主调从08年的下猛药治重病转为09年补细则调内息。说明中央政府对目前国内经济形势持乐观态度，表现出信心。 【宏观背景—经济层面】 增幅较1-4月快0.4个百分点 增长10.5% 382.68 社会消费品零售总额（亿元） 投资规模逐月扩大，呈持续增长 增长10.1% 310.05 全社会固定资产投资总额（亿元） 降幅较一季度收缩1.0个百分点 下降24.9% 193.6 前5月出口总额（亿美元） 降幅较一季度收缩4.1个百分点 下降35.6% 131.6 前5月进口总额（亿美元） 降幅较一季度收缩2.3个百分点 下降29.7% 325.2 1-5月全市进出口总额（亿美元） 降幅较前4月收窄1.2个百分点 下降12.3% 2340.59 1-5月全市工业总产值（亿元） GDP呈现正增长 增长0.1% 1382.19 前五月GDP（亿元） 备注 同比 数值 指标 数据来源：东莞统计局 1、经济总量出现增长，增幅不明显； 2、外需减少，内需保持较快增长； 3、社会固定资产投资规模逐月扩大，呈持续增长； 09上半年东莞经济运行指标 【宏观背景—房产市场】 33.01% 269.60 358.6 房地产峻工面积（万平方米） -41.5% 341.5 199.33 商品房新开工面积（万平方米） -52.75% 371.50 175.52 土地新增供应面积（万平方米） -8.93% 6731 6130 商品房成交价格（元/平方米） -35.83% 343.41 219.04 新增商品房供应面积（万平方米） 81.57% 162.7 295.2 商品房成交总面积（万平方米） 66.15% 109.5 181.8 商品房成交总额（亿元） 同比增幅 同比(2008年上半年） 数值（2009年上半年） 指标 数据来源： 1、09上半年土地市场成交回暧，成交面积成交总额大幅提升； 2、房地产开发投资明显放缓慢，同比下降超4成； 3、市场以消化库存为主，新增供应面积同比下降35.83%； 4、现楼年，房地产峻工面积同比增长33个百分点。 09上半年东莞房地产市场运行情况 【宏观背景—小结】 1、目前政策趋于稳定; 2、经济运行情况良好; 3、房产市场趋于回暧; 【常平印象—总述】 常平镇是东莞东部经济中心，广东省中心镇。全镇面积108平方公里，下辖32个村（居）委会，户籍人口7.1万，总人口50余万。2008年全镇生产总值144亿元,各项税收总额17亿元，出口总额33亿美元，社会各项存款余额175亿元，因经济实力在京九沿线100多个