【2018年整理】房地产市场及其运行规律.ppt

房地产市场及其运行规律 第二章 房地产市场及其运行规律 ※ 本章要求 了解房地产市场的概念、分类及总体结构； 熟悉房地产市场的特征、影响因素和市场指标以及政府对房地产市场的干预； 掌握房地产市场运行规律。 第二章 房地产市场及其运行规律 第一节 房地产市场概述 第二节 房地产市场的供求关系 第三节 房地产市场指标 第四节 房地产市场的特性与功能 第五节 房地产市场的运行规律 第六节 政府对房地产市场的干预 第一节 房地产市场概述 一、房地产市场的概念 二、房地产市场的构成 三、房地产市场细分 四、房地产市场的结构 五、房地产市场的运行环境 一、房地产市场的概念 狭义的房地产市场是房地产商品流通的场所，如房地产交易所和交易市场等。 广义的房地产市场是房地产交易双方经济关系的总和，是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所及一切交易途径和形式。 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的系统。 除此之外房地产市场还有其他的含义： 房地产市场是指房地产商品流通环节的状况，包括供给和需求状况及其相互关系； 房地产市场是指房地产经济内在的调节机制，即房地产经济的价值规律。 在我国由于土地的国家所有制的特点，房地产商品的流通就表现为地块上的建筑物的所有权和地块的使用权的转移。 房地产市场是房地产权益的交易市场，房地产市场交易的对象实际上是附着在每一宗房地产上的权益或权利。 二、房地产市场的构成 三、房地产市场细分 按地域范围细分： 城市闹市区、城市边缘区、城市郊区等 按房地产用途细分： 居住、商业、工业等 按存量增量细分： 一级、二级、三级市场（一级土地市场、二级土地市场、一级房屋市场、二级房屋市场） 按交易形式细分： 买卖、租赁、抵押 按目标市场细分： 高、中、低档 四、房地产市场的结构 要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，必须准确把握房地产市场上的主要结构关系。 房地产市场结构包括： 总量结构：分析开发和销售之间的数量关系，考察房地产供求之间的总量差距 区域结构：分析不同地区之间房地产市场发育情况的差异和特点 产品结构：考察房地产中不同物业类型之间的投资比例关系 供求结构：针对某一物业类型，分析市场内部不同档次物业的供求关系 投资结构：分析投资者参与市场的不同投资目的和投资方式 五、房地产市场的运行环境 房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。按照影响因素的性质，大致分为8类： 社会环境 政治环境 经济环境 金融环境 第二节 房地产市场的供求关系 一、房地产市场的需求 二、房地产市场的供给 三、房地产市场的机制 一、房地产市场的需求 需求是有支付愿望和支付能力的希望或需要。除价格以外，影响房地产市场需求的因素： 收入的变化：收入增加会导致对需求的增加 其他商品的价格变化：替代品的价格变化，会影响对原商品的需求 对未来的预期：对未来收入、利率、产品价格跌涨等 政府政策的变化：税收政策、住房政策、金融政策等 二、房地产市场的供给 供给：是出售方愿意在某特定时间以特定价格出售的总体数量。除价格以外，影响房地产市场供给的因素： 房地产开发成本：直接影响到开发商的利润水平，直接影响到开发量 政府政策的变化：影响到开发成本，进而影响到供给量 对未来的预期：对未来房地产市场价格变化的预期会影响到当前的投资 三、房地产市场的机制 价格机制的作用（供求机制） 在我国社会主义市场经济体制下，作为市场经济核心的价格机制对市场起着主要的调节作用，但作为计划经济特征的国家宏观调控仍然对市场产生重要影响。 随着我国房地产市场的发展，价格机制的作用在逐渐增强。 第三节 房地产市场指标 一、供给指标 二、需求指标 三、市场交易指标 一、供给指标 存量 新竣工量 灭失量 空置量 空置率 可供租售量 房屋施工面积 房屋新开工面积 平均建设周期 竣工房屋价值 二、需求指标 国内生产总值（GDP） 人口数 城市家庭人口 就业人员数量 城镇登记失业率 城市家庭可支配收入 城市家庭总支出 房屋空间使用数量 商品零售价格指数 城市居民消费价格指数 三、市场交易指标 销售量 出租量 吸纳量 吸纳率 吸纳周期 预售面积 房地产价格指数 房地产价格 房地产租金 第四节 房地产市场的特性与功能 一、房地产市场的特性 二、房地产市场的功能 一、房地产市场的特性 房地产市场作为市场体系的组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。但由于房地产商品的特殊性，以及房地产业在国民经济中的特殊重要地位，使得房地产市场具有不同于一般市场的特性，主要表现在以下几个方面： （一）市场供给的特点 市场