【2018年整理】社区商业街专题研究.ppt

优势： 前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。 帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱； 3年返租期较适中，3年后商业有可能旺。 劣势： 承担前几年的返租补贴； 返租结束后的统一经营管理要求较高； 因返租而产生相应的返租法律风险。 ——短期返租销售（三年） 销售策略 ——长期返租销售（十年） 优势： 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位； 给投资者坚定信心。 返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。 如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。 劣势： 承担十年的返租补贴； 如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。 因返租而产生相应的返租法律风险。 销售策略 六 案例列举 上海：新天地 成都：宽窄巷子 成都:锦里 景观+民俗资源 纯民俗 新天地 客户群分析 对于商业街来说，其客户群主要有三类，分别是投资者、经营者和消费者。对项目客户群进行调查，多采用问卷调查的方式。针对不同类型的客户群，采取不同的调查方法，如针对投资者，可才用电话访谈法或小组访谈法；针对经营者，可在营业时间直接到经营者的商铺与经营者进行访谈交流；针对消费者，可以采用如何访问和街头拦截访问两种方式。 客户群分析 投资者投资意向分析 在投资建设之前，应告知投资者一些本项目的情况，并了解他们是否有投资意向，若意向强烈，则成功几率大。 投资者投资目的分析 通过分析投资者的目的，有利于项目在宣传推广时抓住投资者的心理 投资者考虑因素分析 了解投资者的考虑因素，可以根据他们考虑的因素对症下药，有利于上铺的销售 投资者分析 客户群分析 对经营着进行调查分析，与对投资者进行分析差别很大，对经营者分析，主要是分析其选址的要求、对面积的要求、租金接受范围和对本项目的一些看法。 经营者分析 周围住户分析可以采用直接到住户住处进行上门访问，分析其商业需求和消费特征。 消费者分析 项目周围住户分析 当商业街的规模足够大，氛围足够旺是，也会吸引一定区域内的人来消费，所以应该把其他消费者包含在内。 项目其他消费者分析 项目竞争者分析： 竞争者 直接竞争者 （重点） 间接竞争者 项目竞争小区商业分析 项目竞争商业道路分析 项目竞争商场广场分析 竞争者分析 概况、定位、规划、配套、价格、目标客群、租售状况 这里所指的道路包括两类：1.统一定位，统一经营管理的商业街。2.市政道路两侧的住宅底商，无统一定位，经营。 竞争商业道路 基本情况、营销手法、广告策略 虽然大型商场、广场与商业街是不同类型的商业地产，但他们有可能是商业界的竞争对手。 竞争商场广场 项目概况、优势、劣势、 开发商在开发时都会在小区内部或沿街开发一些商业作为配套，由于这种配套和社区商业街的目标消费者很接近，因此对社区商业街的影响也不容忽视。 竞争小区商业 要素 描述 分析内容 项目竞争者分析的主要内容： 竞争者分析 宏观政策、市场供应、竞争对手、其他 要素 由于外界的一些因素变化而给本项目带来的不利因素。 描述 T 投资环境利好、城市中心转移、市场空白、消费观念改变、其他 要素 由于外界的一些因素变化而给本项目带来的机遇。 描述 O 商圈、人流、消费、开发成本、规划、规模、周边环境、定位、消费习惯、其他 要素 劣势分析时，其考虑的角度与分析商业街项目优势的角度类似。 描述 W 区位、商圈、成本、规模、交通、定位、产品、配套、现房 要素 对商业街优势进行分析时，应力求做到角度全面，补漏补缺。 描述 S SWOT分析 三 社区商业街的策划研究 项目市场分析 分布类型 人流动向规划 商业街发展建议 项目定位 规模定位 市场定位 主题定位 业态组合定位 租售定位 价格定位 铺位面积配比 业态分布特点 投资环境环境 区域商业分析 自身情况分析 客户群分析 SWOT分析 竞争者分析 定位前的准备： 商业街定位一般遵循的三大原则： 关联性： 项目定位必须与项目所处的区位、商业环境、商 业业态之间和谐统一，共生共荣。 差异性： 指项目定位必须差异于目前所处的商圈的商业业 态，形成自己的特色。 震撼性： 在市场上要形成强大的冲击力，让市场，消费者 认同这种定位，并乐意到此消费。 项目定位 商业规模是确定社区商业街类型的基本要素之一，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业街的性质，一般社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出成正比的关系。 规模定位中主要考虑的因素有： 区域的商业市场容量； 市场整体租售状况对项目规模的影响； 项目的商业属性（