【2018年整理】锦盛商业中心营销推广思路.docVIP

天马行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632 锦盛商业中心营销推广思路 本项目地段优势明显，但项目前期整体包装欠缺，造成消费者对整个项目没有充分认识，目前商业物业的经营压力明显大于销售压力；且本项目招商任务较重。充分考虑公司及发展商利益的最大化，因此本项目宜采用分期推广的市场策略，在各个销售阶段制造不同的热点，逐步有层次的进行销售，以确保销售任务的顺利完成。 在项目内部认购阶段对整个商场（包括住宅部分）进行整体认购，在前期充分蓄积客户. 销售过程中，首先推出项目一楼、二楼，重点放在独立商铺的销售上，一、二楼委托经营部分作为补充，力争促成开盘的热销。 在招商工作的配合下，及本项目一、二楼销售势头良好的情况下，将三、四楼及负一楼全面推向市场，通过系列“投资”的亮点吸引目标客户群，制造地二波销售高峰。 住宅部分放在项目中后期销售上，以小户型投资的概念推出，推进项目尾盘销售。 具体各层策略： 一层 通过商铺的合理划分，充分借助商场所在的地段优势，强化商业物业的升值潜力，通过有效的商业动线组织营造出商场将来繁荣的氛围；加以出色的包装及本项目优势的大力宣传推广及商场整体形象的辅助下，为本项目销售积累极高的人气。考虑周边商业物业一楼的经营状况，租金水平及本项目首层销售的重要性，首层销售总额应占总销售额的45%。 二层 为最大限度的满足经营者及销售的便利性，可将本层划分一部分（可根据当时情况调整）独立经营铺位。由于天津桥连接二楼，使本层价值有所提升，故二层销售总额应占总销售额的21%。 负一层 由于产品设计的局限性，尽量在有明确的商业运营商（如超市）进驻时，才考虑用“委托经营”方式推广本层。考虑到本层的销售难度，其销售总额应占总销售总额的11%以下。 三、四层在市场对本项目的关注达到足够的热度及招商工作的支撑下。以“委托经营”的形式推向市场；利用总价低、首付低（采用签合同即返三年租金）的策略，淡化风险意识、回报年限。三层销售总额应占总销售总额的9%。四层销售总额应占总销售总额的6%。 注：1、本项目销售侧重点是一、二层。 2、商场的整体形象必招商工作的支撑。 销售阶段的划分及销售策略： 销售周期 推售商铺 阶段目标 推广配合 备注 项目准备期 8月12日~9月19日 整体包装宣传锦盛商业中心 积蓄客户 树立起项目良好形象，为后期销售做好铺垫 前期项目包装 内部认购期 9月20日~9月30日 推出1F及2F部分商铺，并接受住宅登记认购。 300个认筹客户 炒作独立商铺，强化其升值潜力和地段优势 利用前期登记的客户名单。 开盘热销 10月1日~10月31日 消化1F及2F商铺并接受其他“委托经营”铺位的登记认购。 销售总额的40%。 炒作独立商铺，强化其升值潜力和地段优势 持续销售期 11月1日~12月30日 推出“委托经营”铺位及住宅。 销售总额的65%。 热销解密为主题及产权式商城系列投资计划推出 尾盘清盘期 1月1日~5月30日 住宅部分和销售剩余单位。 销售总额的90%。 住宅部分推广及系列清盘优惠政策 住宅部分的销售可聚集人气。 第一阶段 开盘准备期 时间：2003/8/12～2003/9/19 在本阶段主要完成大量的销售前期准备工作并通过宣传推广全面提升“锦盛商业中心”项目形象。 具体工作如下： 销售准备工作 1、锦盛商业中心操盘部组建 2、招聘和培训销售人员 3、完成售楼环境包装和宣传资料的制作（包括售楼处、工地围墙、项目周边户外广告等）及报纸广告的发布。 推广配合 通过报纸、电视、路牌、现场包装等多种媒介组合形式，宣传锦盛商业中心的优势和核心竞争力，炒作了“黄金旺铺”、“国际化商城”、“升值潜力”、“产权式商城”等主题概念。塑造锦盛商业中心的良好形象，为项目开盘作了预热，全力作好了卖场包装和销售道具准备。 促销活动配合 2003年9月10商业地产投资论坛及系列报道 邀请前期登记客户参会，蓄积客源 项目相关信息简短发布 第二阶段 项目内部认购期 时间：2003/9/20～2003/9/30 通过前段时间准备铺垫期的造势，锦盛商业中心成为绵阳市民茶余饭后谈论主题 序区广场””赚钱？市报》，电视广告以南充有线电视台、南充电视台、社会热点，本阶段开始接受客户内部认购登记。 1、售楼环境基本就绪：售楼处装修完毕，设备和用品配置齐全。 2、置业顾问正式上岗，服装及相关资料齐全，管理制度到位。 3、 售楼处正式开放，接受客户的咨询和预订，每个客户只要交人民币1000元即可获得一个优惠