云南省住宅类商品房销售额分析实证研究精选.docx

云南省住宅类商品房销售额走势的实证分析 经统10-1 邓秀平 201005001525 【摘要】：房地产业是我国国民经济的支柱产业，对经济的发展有着举足轻重的作用，已经成为国民经济的新的增长点和消费热点。近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飘升，使得销售额也显著上涨，其上涨幅度大大超出经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。根据住宅类商品房的月总销售额的分布特点, 使用长期性趋势分析、季节性因素分析及随机时间序列分析相结合的方法, 对云南省2009 年到2011 年销售额数据进行了详细的分析, 得出了反映云南省商品房销售额趋势的组合模型探索房地产销售额运行规律，预测销售额的发展趋势,有利于我们更加清楚地认识云南省房地产业的发展状况。 【关键词】：商品房 住宅类 销售额走势分析 云南省 【正文】 一．引言 　 销售额是市场运行的核心. 在房地产市场中,房地产销售额是极其重要的分析指标, 同时也与房地产市场中的供给与需求有着密切的联系. 目前, 分析房地产销售额的方法较多. 常用的方法是把各种影响房地产销售额的因素诸如经济因素、社会因素、区域因素以及具体房产的个别因素等都罗列起来, 然后独立或综合运用线性回归、趋势面分析、因子分析、聚类分析、主成分分析以及层次分析法等方法, 最后得出一套关于销售额预测的数学模型. 笔者认为, 这些分析方法主观性太强, 且许多因素难以做到客观量化, 特别是许多与房地产销售额有关的因素, 诸如政府行政因素等都未能完全加以考察. 因而, 这类模型的完备性还有待考虑. 而销售额作为各种因素的综合表现形式, 蕴涵了丰富的信息, 从动态分析的角度出发, 将云南省房地产的月销售额看成一个时间序列, 利用其历史数据进行分析，得出规律，进而来预测未来. 二. 国内外研究文献综述 （一）国外研究文献综述 国外学者对城市地租、地价、房地产销售额和住宅价格方面的研究较早。一般认为对房地产的研究开始于地租和地价研究，并逐渐形成了一个专业领域。从１７世纪中叶到１９世纪初，主要是资产阶级古典政治经济学、古典经济学、资产阶级庸俗政治经济学研究的地租理论，代表人物如威廉·配第，亚当·斯密，让·巴蒂斯特·萨伊等；从１９世纪下半叶开始，出现了马克思主义地租理论和现代西方经济学有关地租、地价理论的研究。到了现代，国外学者的研究工作也从定性和描述性研究转向定量和模型化.主要有： Abraham和Hendershott于１９９６开发了一个考虑之后过程在内的住宅价格变化模型，模型解释了住宅价格上涨与住宅建设成本、就业率和收入直接相关，他们的分析结果还显示住宅销售额上涨幅度和利率上升呈负相关。 Nigel Pain，Peter Westaway于１９９７年，建立一个基于消费量本身的住宅需求模型，它与传统方法的区别是模型没有将住宅需求至于收入尺度背景下，而仅取决于消费量本身。这样，模型中是否包含人口参数就不重要了。但是由于使用了业主自助类住宅量来代表整体数量，需要加入其它有助于提高于消费量相关的此类住宅数量的因素。 Geoffkenny于１９９９年，利用Johansen的协整技术，在计量经济框架下，用一套清楚区分长期和短期的经济变量，来对爱尔兰住宅市场供给和需求两方面建模，分析爱尔兰住宅市场长期供给和需求关系。 Stuart Gabriel，Joe Emattey于２０００年，利用加利福尼亚两个最大城市的住宅价格历史数据，建立了一个包含供给和需求两方面因素的住宅价格模型，通过对模型的分析，他们认为人口迁移和城市结构演变，能够解释在过去２０年里加利福尼亚住宅销售额变动。 （二）国内研究文献综述 住宅可以作为商品出售在中国已经有千年的的历史，可是近代中国学者对住宅销售额的专门研究较国外晚。一般认为开始于20世纪20-30年代. 早期的代表人物和代表作品有：章植的?土地经济学?，张辉的?上海市地价研究?和高信的?南京市之地价与地价税?，以及1938年王丙的?天津市地价概况?，他们的著作主要贡献是在介绍国外房地产经济学理论的基础上，对房地产理论作了初步的研究。 随着新中国的成立和科技的逐步发展，房地产行业逐步发展，研究房地产相关的文献也相继增多，其中主要有：王吓忠（1958）认为住宅价格及销售额与建筑成本成正相关，原材料价格和劳动者工资的上涨以及贷款利率的增加都对住宅成本又向上推动的作用。崔新明对城市住宅价格的动力因素进行了系统研究，并分别对各种影响因素进行了建模分析。分析结果表明：城市人口规模和家庭收入水平是城市住宅价格的主要动力因素；住宅抵押贷款的融资效应对房价上升有显著影响。并对近期销售额上升趋势做了进一步的分析。 三.