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新世纪购物公园 《商业战略篇》 深圳·好码头 二OO六年五月 Any question,please call: 13828856191,thanks! 目录 一、引言 二、余干综合情况的判断VS我项目战略把握 三、对新世纪购物公园的判断（一）项目SWOT分析 四、对新世纪购物公园的判断（二） 五、新世纪购物公园商业规划要点建议 六、业态模块 七、怎么做？ 八、合作条件的探讨一、引言 “为天地立心，为生民立命，为往圣继绝学，为万世开太平”，肩负着社会效益最大化实现之企业使命，基于对项目的肯定和对项目最优化发展战略考虑，可以确立： “新世纪购物公园”带给余干的是一次“商业造城运动”，将撼动与牵引余干现代商业的发展！ 本方案仅为初步框架性计划，为达招商目标，我们拟订： 招商实现70%面积即达理想目标； 商业招商需给到商户信心和期望，且需关注商户的羊群效应，要么是火焰要么是冰山，前期推广很重要—－四线城市的推广，“运动为王”； 齐正相生，策略先行是为必须，但我们坚信，所有的策略，只有通过踏踏实实的执行，实现了才为好策略－－“执行为王”； 二、余干综合情况的判断VS我项目战略把握 余干开发过快，尤其是商业项目的开发，政府只管开发，不管其持续经营，造成目前新的商业中心未成熟，反而稀释了原有商圈的浓度；发展商也基本上没有哪个项目（城北停车场除外）是提前有做商业规划且在发售之前已做好招商工作的，大部分都是处于“随缘”状态—你要买可以，你要租可以，你用来做什么更是随你！基于这两点，造成了目前余干商业营业用房目前空置非常严重，项目不能清盘的现象也很严重，而城北新区的商业，普遍人气不旺，市场需求疲弱。 -------我们的商业同样面临招商的压力。将项目核心价值卖点适当优化并提出明确的兑现时间，清晰的传达给市场，强化竞争优势。 三、对新世纪购物公园的判断（一）项目SWOT分析 项目因素—内因 市场因素—外因 优势(Strength) 劣势(Weakness) 项目在余干属稀缺产品，形象在余干为NO.1，位处城市中心区，是项目成功发展与价值关键因素； 项目临2条主干道，商业能见度高，人流到达易。 世纪广场日渐聚人，推动项目商业张力。 项目目前是一个成功的地产项目（销售旺）， 发展商实力在余干表现强劲。 项目体量大，是招商最大的难点。 城北整体人气偏低，非传统商业区，项目较为孤立。 项目目前并非一个成功的商业项目。 目前周边社会配套不足。 发展商在余干认知度不高，亲和力不够。 机会(Opportunitiss) SO 获取商家除了利益之外，另有“占地”优越感。 做大整体形象，做好小主题市场。 一网打尽余干主力业态及商家。 商业领袖地位的建立有天时、地利利好因素支持。善用。 WO 将项目融入集合式商圈。 在商业定位上，既有“大家闺秀”风范，又不失“小家碧玉”的灵气。 商户对项目前景普遍看好。 众多商户“期旺”城北。 余干除了“菜市场”、“水产市场”“建材市场”外，尚无居民消费类专业市场。 余干城市化进程飞速发展。 威胁(Threats) ST 小的专业市场或主题性商业可发展。 营建城北居民因为“购物公园”属地归属感与荣誉感，继而自发口碑推广，既而成为城北余干人民的骄傲。 WT 精细化耕作尤为重要（表现在执行上）。 “商业策划”往后看，招商时就开始“消费者”推广。 介入商业管理，持续推动后续经营。 余干整体经济偏低，难以支撑大体量的专业市场。 传统商业区（东山大街）的既有竞争力强大。 居民购买的习惯性的牵引难。 四、对新世纪购物公园的判断（二） 我们需将项目进行发散性考虑：新世纪购物公园是属于谁的？！ 是政府公务员的。建立“公务员”消费领地与领导性消费品牌。 是周边社区居民的。营建城北居民因为“购物公园”属地归属感与荣誉感。 是余干人民医院的。配套商业存活率高。 是城北的。商业应该是同在一个商圈、互补互补互动共同成长。人流共享，业态互补。 是县城的。4F购物城：最“fit（合适）”，最”fashion（时尚）”，最“face（面子）”,最“full（全）”。 是全余干县的。提供“城市化”一站式购物。 “抓住了消费者就抓住了一切！” 五、新世纪购物公园商业规划要点建议 （一）商业“主文化”概念的营造 Position（目前市场位置） Positionning（预期到达位置） 0 主流商业区 城市生活娱乐消费中心 次商业区 新锐消费领地