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房地产销售问题 摘要 房地产业发展涉及到国计民生的众多行业，其受各种因素的多元化影响，对于房产业发展相关问题的有效研究可以对国民经济的健康可持续发展产生积极的影响。 关键词：折旧费 固定成本 可变成本 回归分析 综合评价方法 一、问题的提出 我市某房地产公司通过对历史资料进行回归分析（即数据拟合），并结合2008年上半年可能出现的影响楼盘销售的因素，预测该公司2008年上半年的销售情况如下表所示： 表1 该公司的楼盘2007年12月的销售均价为4800元/平方米，平均每套120平方米，2008年上半年的售价保持不变。2007年12月末尚有49套现房未售出。商品房从规划到售出会发生下列费用：（1）建造成本，包括固定成本（主要是指购地、机器设备的折旧）和可变成本（钢材、水泥、装饰材料和人工成本等，其中人工成本在可变成本中占到大约40%），按照2007年12月份的建材价格计算，可变成本（万元）与商品房建造套数（以平均每套120平方米计算）的平方成正比，比例系数为0.5。且可变成本与建材价格上涨幅度有关，例如建材价格上涨10%，则可变成本是按前面方法计算结果的 1.1倍。（2）销售费用，与当月销售金额成正比。（3）折旧，建造好的商品房未售出的必须计提折旧，折旧分40年平均摊销，即该公司生产的商品房平均每套每月的折旧为48万元/（40*12）=0.1万元。 近年以来，国家发改委等部门出台了一系列措施平抑建材价格，但由于对建材需求结构而言，总体上求大于供的市场状况没有得到根本改善，预计今年建材的价格仍会有一定的增长。预计的增长速度（以2007年12月的价格为基准）见下表： 月 份 增长速 度 表2 1 2 3 4 5 6 10% 10% 15% 15% 20% 20% 该公司希望在上半年就把建造好的房屋全部销售完，为使利润最大化，需要制定出从2008年1月到6月每月的建造计划（即每月完成多少套，以平均每套120平方米计算） （1）如果公司的月建造能力没有限制，并允许期房（即尚未建好的房屋）销售，但在6月底前要全部完成交房，如何制定月建造计划？ （2）如果公司的月建造能力限于33套（以平均每套120平方米计算），并且允许期房（即尚未建好的房屋）销售，但在6月底前要全部完成交房，又该如何制定计划？ 二、模型的假设及符号说明 设可变成本中的人工成本是固定的，不予考虑。人工成本在可变成本中占到40%，因此当第i月份的建造量为ui时，可变成本表示为0.5ui*ui(1+ai)*0.6=0.3ui*ui(1+ai)万元： 平均每套未售出的房屋每月折旧费为0.1万元，因此当月计提折旧费为0.1xi万元； 2008年一月至六月每个月的建造和销售都是按规律进行。 xi—第i月初尚未售出的商品房套数(状态变量)，i=1，2，3，4，5，6 ui—第i月份建造的商品房套数(决策变量)，i=1，2，3，4，5，6 si—第i月份销售的商品房套数，i=1，2，3，4，5，6 ai—第i月份建材价格相对于2007年12月的涨幅，i=1，2，3，4，5，6 三、模型的建立及求解 问题1：建造能力无限 关联分析方法是根据因素之间发展趋势的相似或相异程度，亦即“灰色关联度”，作为衡量因素间关联程度的一种方法。灰色系统理论提出了对各子系统进行灰色关联度分析的概念，意图透过一定的方法，去寻求系统中各子系统（或因素）之间的数值关系。因此，灰色 关联度分析对于一个系统发展变化态势提供了量化的度量，非常适合动态历程分析 这时本题就转换为求解下列非线性规划模型： minΣ(0.1xi+0.3ui2(1+ai)) i=1,2,3,4,5,6 s.t xi=ui+xi-si i=1，2，3，4，5，6 x1=49 si=0 uigt;=0 i=1，2，3，4，5，6 上述模型可以转化成求解如下动态规划模型： fi(xi)=min{[0.1xi+0.3ai2(1+ai)]+fi+1(xi+1)} i=6,5,4,3,2,1 f(x3)=0 xi+1=ui+xi-si i=6,5,4,3,2,1 xi=49xy=0 贝尔曼方程是关于未知函数（目标函数）的函数方程组。应用最优化原理和嵌入原理建立函数方程组的方法称为函数方程法。在实际运用中要按照具体问题寻求特殊解法。动态规划理论开拓了函数方程理论中许多新的领域。 最优化原理是一个最优策略，具有如下性质：不论初始状态和初始决策（第一步决策）如何，以第一步决策所形成的阶段和状态作为初始条件来考虑时，余下的决策对余下的问题而言也必构成最优策略。最优化原理体现了动态规划方法的基本思想。 嵌入原理是一个具有已知初始状态和固定步数的过