锦州宝地城营销执行报告汇编.pptVIP

分期推售条件： 政策允许：锦州房地产政策尚未对楼盘销售提出严格限制，即分期销售在政策默许之内。 开盘目标：宝地集团对开盘销售无限定目标（提出了全年目标），因此，在产品分析基础上进行产品分级，可实施分期销售。 内部竞争：产品内部存在一定的内部竞争，对销售产生不利因素。 产品分批推售的条件分析 产品分批销售的好处： 避免内部竞争， 可实现产品价值最大化实现，即价格的提升。 利于项目推广。 销售户型情况 序号 面积区间 室数 房型 户型面积 房型户数 户数比例 1 140平方米以内 两室 小两室 YN5 94.5 60 19.35% YS4 110 40 12.90% 小计 　 　 100 32.26% 三室 　 YN3 137 60 19.35% 　 YS3 128 40 12.90% 　 YS3 120 20 6.45% 小计 　 　 120 38.71% 合计 　 　 220 70.97% 2 140平方米以上 三室 　 YS1 145 20 6.45% 　 YS2 141 50 16.13% 小计 　 　 70 22.58% 　 　 F 170~175 10 3.23% 　 G 196~203 10 3.23% 小计 　 　 20 6.45% 合计 　 　 90 29.03% 3 总 计 　 　 　 　 310 100.00% 1、洋房户型组合配比 推售策略 140平米以下为洋房主力户型， 户型总类多元，洋房内部竞争小！ 140平米以上占洋房比例29％， 户型总类少，存在一定的 内部竞争！ 销售户型情况 比较项目 户型 户型面积 明细 数量 比重 170平方米以下 A~D 140~150 户数 9 　 面积 1331 　 150~160 户数 17 　 面积 2664 　 160~170 户数 28 　 面积 4640 　 小计 户数 54 　 面积 8635 　 E~F 158 户数 4 　 面积 632 　 小计 　 户数 58 58.59% 面积 9267 51.74% 170~200之间 A~D 181 户数 1 　 面积 181 　 E~F 180~190 户数 12 　 面积 2204 　 190~200 户数 2 　 面积 392 　 小计 户数 14 　 面积 2596 　 合计 户数 15 15.15% 面积 2777 15.51% 2、叠墅户型组合配比 140—170平方米户型占叠墅61％， 属主力户型。 户型多样，叠墅内部竞争小。 与洋房户型140平方米以上有面积重合，存在一定的 竞争。 推售策略 销售户型情况 比较项目 户型 户型面积 明细 数量 比重 200平方米以上 A~D 200~220 户数 8 　 面积 1621 　 220~250 户数 12 　 面积 2844 　 小计 户数 20 　 面积 4465 　 E~F 220~250 户数 6 　 面积 1400 　 合计 户数 26 26.26% 面积 5865 32.75% 总计 　 　 户数 99 　 面积 17909 2、叠墅户型组合配比 量少，内部竞争小！ 推售策略 产品面积分布 C区鸟瞰图 1#Y 2#Y 3#Y 4#Y 5#Y 8#Y 7#Y 6#Y 12#Y 11#Y 10#Y 9#Y D1 D4 D3 D2 洋房： 1#：131平方米三房；141平方米三房，。 2#、4#、8#、11#：94.7平方米两房，137平方米三房。 3#、10#：139、141平方米三房。 5#：110平方米两房、139平方米三房。 6#：170—203平方米三房以上。 7#、9#：141平方米、145平方米三房。 12#：110平方米两房。 叠墅： D1：182——240平方米 D2：147—247平方米。 D3：148—247平方米。 D4：148—247平方米。 各栋户型互有交叉，面积区间相差不大，故，对产品的分级不以户型的面积区间作为考量标准。 推售策略 产品分级举措 产品分级原则： 景观资源 视野开阔度 噪音影响 C区鸟瞰图 1#Y 2#Y 3#Y 4#Y 5#Y 8#Y 7#Y 6#Y 12#Y 11#Y 10#Y 9#Y D1 D4 D3 D2 洋房 叠墅 产品 三级 产品 一级 产品 二级 推售策略 产品分批推售办法 C区鸟瞰图 1#Y 2#Y 3#Y 4#Y 5#Y 8#Y 7#Y 6#Y 12#Y 11#Y 10#Y 9#Y D1 D4 D3 D2 第一批推出产品 第二批推出产品 推售遵循的原则： 首期推出产品价位低，便于价格“低开高走”。 兼顾所有户型，客户面宽。 第一批户型以畅销户型为主（两房畅销），大户型为辅。第二批以树立价值标杆户型（豪华型）为主，其他为辅。 推出量适中。 推售策略 产品分批推售节奏