城市住房价格波动差异及连锁反应研究精选.docVIP

城市住房价格波动差异及连锁反应研究 其波动更容易引起全国人民的广泛关注。而内陆城市总体房价水平低,部分城市 近年正呈追赶之势。那么,为何沿海城市房价上涨更快一些内陆城市近年上涨 幅度增大是否受其影响房价波动的影响因素和原因是什么住房市场价格波 动是否受到心理预期的影向目前已有学者对我国城市住房价格水平的影响因 素,住房价格的投机波动特点等进行了实证研究,但较少关注城市问房价的波动 差异。国外住房市场实证研究中对连锁反应的存在与否不同国家和地区有着不一 致的结论,国内的新闻舆论中也有各地房价“联动”与“轮动”一说,但目前尚 缺乏规范的经验研究。本文试图探讨城市间住房价格波动的差异,并考察我围住 房市场是否存在价格的连锁反应。 在梳理了国内外学者关于住房价格、住房价格波动相关研究的基础上,本文 建立了通过自相关和空间相关两个维度考察城市住房价格波动的分析框架,解释 住房价格波动的产生机制。通过收集年以来我国个大中城市住房价格和 城市经济数据资料,对我国城市住房价格波动的差异及联系进行了实证研究。在 住房价格短期波动差异研究中,在城市房价水平影响因素分机的基础上,通过构 建类似和标准误差修正模型,考察房价短期波动的决定因素,分析了房价波动自 相关和均值回复表现差异的原因。在房价连锁反应实证研究中,构建了各城市和 全国房价的协整和误差修『模型,通过不同城市对全国基本面因素变动的反应差 异,各城市相对全国平均房价的偏离趋势,考察是否存在房价连锁现象。并通过 几个热点城市的房价协整关系检验和因果检验,考察这些城市问是否存 在房价的空间交互作用。为了更好地解释宏观经济现象背后的原因,本文还对三 个代表城市进行了住房市场心理及行为因素调研,于年月在杭州、武汉 和无锡三个城市各发放调研问卷份,对有购房意愿者了解其价格预期,购房 动机,对住房市场的看法,房价上涨的原因等,在此基础上分析了价格预期的形 成过程。 本文的主要研究结论如下: 我国个大中城市的住房价格波动受基本面因素波动和短期波动调整 过程共同影响。通过房价波动决定因素的多元回归模型和经过严格单根检验的标 准误差修正模型两种方法,得到较为一致的结论。从长期看,我国城市住房价格 水平由收入、人口、建设成本、人口密度等因素决定。房价的波动,除受这些基浙江人学博十学位论文 城市住房价格波动筹异与连锁反应研究 本面因素波动影响外,还有短期波动调整过程,包括房价变化的自相关和修正与 基本面所决定的均衡房价偏离的均值回复。 不同城市的短期波动调整过程存在较大差异。沿海开放城市房价变化 自相关现象显著,而内陆城市房价变化自相关不显著,有很强的均值回复倾向。 本文通过构建反映基本面因素与短期波动调整交互作用的模型,分析了自相关和 均值回复现象的可能原因。收入越高的城市,房价变化的自相关现象越明显;人 口密度越大的城市房价变化自相关性越强。更高的收入增长,导致更大的均值回 复;建设成本增加越多,房价变化的均值回复现象越小。 我国城市间房价存在弱的连锁反应。本文将个大中城市按照地理位 置划分为华东、华南、华北、东北、中部和西部六个区域。除华东地区外,其它 各区域的城市房价与全国平均房价比值有较强的回复到长期均衡值的倾向,而在 短期各地对于全国因素冲击确实有快慢不同的反应。全国收入水平提高时,华东 地区房价产生最大的正反应;利率发生变化,也是华东地区房价产生更大的负效 应;货币供应量变化时,华北地区房价有较大反应;建设成本变化时,中部、华 南、东北和茜部的反应都低于全国平均水平,西部的相对偏离最大。连锁反应呈 多“震中的弱型关联。 城市问房价确实存在空间交互作用。本文利用北京、上海、天津、广 州、深圳、重庆等六个城市的中房住宅指数季度数据,构建向量误差修正模型, 城市房价指数间的协整关系和因果关系表明存在房价空间交互作用。但 房价的空间扩散路径与是否邻接没有明显关联。从这六个城市来看,存在热点城 市之间,以及从东部沿海城市到西部内陆城市的房价扩敝。房价扩散的原因可能 有资本流动、信息扩散、预期和地区结构差异,后两者是主要决定因素。 房价变化自相关性强的城市在空间上也处于领先波动地位。连锁反应 中领先房价周期的华东、华北、华南地区正好都是房价变化自相关性强的沿海城 市。这种一致性是因为两种现象的根本原因是相同的,好的经济基础和宜人性是 这些地区领先增长的必备条件和长期增长预期的基础,而投资意识和后视预期是 短期正自相关和领先增长的主要动力。对杭州、武汉、无锡三个代表城市住房市 场微观心理和行为因素的调研表明,价格预期的形成过程反映了房价变化自相关 现象的产生,也与连锁反应表现一致。 要充分认识城市间房价波动在时间和程度上的差异,讨论房价波动和 制定调控政策不能忽视地区差异一概而论。沿海开放城市保持住房市场稳定发