深圳市德思勤置业--关于旧城改造思考和实践88207 .pptVIP

关于旧城改造的思考和实践 德思勤置业 * 一、旧城改造是城市升级的必要过程 二、旧城改造催生都市综合体 三、德思勤：旧城改造的实践 四、旧城改造项目的资产运营建议 目 录 * 一、旧城改造是城市升级的必要过程 * 城市化进程扩大城市规模 在将近200年的时间里，多数西方发达国家基本上实现了“城市化”，即多数人口形成了聚集居住的格局。20世纪中叶，一些西方国家的城市人口占全部人口比例分别为：美国72％，英国87％，联邦德国79％，荷兰86％，加拿大77％，澳大利亚83％。 1978年改革开放以后，中国的城市化进程逐步加快，据统计，每年将有1000万-1200万农民进城。预计2036到2040年，城镇人口总量将由现在5亿达到10亿左右。 城市化的快速发展，城市规模的扩大，带动了房地产的旺盛需求。 * 城市升级要求旧城改造 深圳经过26年的飞速发展,其经济水准无论从质还是从量上,都已经位居国内城市发展水平的前列。 随着国际化城市定位的确立，深港双城的深入演绎，深圳的城市发展开始迈入一个全新的阶段。深圳已经不是一个单纯的窗口城市、试验城市或是创业城市。 青岛、深圳、大连、苏州和宁波等城市的综合经济实力已经超过直辖市标准，据闻该五城市正在向中央政府申请升级为直辖市。? 深圳目前已经成为1700万人口的特大型城市，城市发展要求对旧城或城中村提出城区更新的要求。  * 　 随着城市经济的发展，为适应已批准的城 市详细规划的需求，实施的对与规划发展不相 符的旧有城市基础设施的拓展、改线，工矿、 企业、商贸、房宅的拆迁与重建，绿地与公共 文教娱乐场所的改扩增建设等。 旧城改造定义 * 旧城改造分类 中心区改造 旧城居住区改造 历史文化保护区改造 旧城商业区重建与改造 城中村改造 旅游度假区改造 旧工业区改造 港口、码头改造 旧城改造 * 旧城改造研究思路 旧城改造要解决的问题 旧城改造研究体系 为什么要改造 改造原因 为什么能改造 改造条件 改造成什么 改造目标 谁来改造 改造主体 如何改造 改造模式 如何判断改造是否成功 改造评价 改造会造成什么影响 改造影响 * 改 造 原 因 * 旧城改造根本原因 土地资源短缺 优化土地存量 土地资源浪费 旧城改造 城市更新 旧城改造实质：如何合理利用已开发土地 * 城中村存在的主要特征 景观特征 流动人口集中，人口职业构成复杂；居民文化程度不高，缺乏现代意识；治安混乱，社会问题严重。 经济特征 社会特征 许多学者认为城中村的景观特征就是”脏、乱、差“。具体来说就是建筑密度高、层数低，建筑结构以砖混结构为主，基础设施不完善。 归纳起来有以下几点：（1）集体经济实力强大；（2）第三产业发达，以房屋租凭为主要经济模式。 * 旧 城 改 造 目 标 * 旧城改造目标 改造 目标 集约利用城市土地，提高土地利用效益 城市结构合理，产业布局得当 完善城市功能，成熟城市配套 提升城市形象，完成城市升级 * 城中村 改造目标 完善城中村的法治和管理体系，使城中村 人口管理、经济活动及全面的社会管理纳 入城市规范化体系。 基于市场的原则，积极稳妥地推进城中村 产业升级，引导城中村经济可持续发展 并与城市经济活动全面、有效对接 。 坚持包容和求实的态度，妥善发掘与保护 城 中村有价值的历史与本土文化，使其成 为城市文化经营和旅游产业的组成部分 。 综合发展 社会目标 产业目标 文化目标 城中村改造目标 改善城中村的发展环境，使城中村成为与 整个城市协调、互动发展的城市地区。 * 旧 城 改 造 主 体 * 旧城改造主体 确定改造主体如何参与 确定改造主体的责权利 确定改造主体 政 府 开发商 责任 股 份公司 利益 权利 * 旧 城 改 造 模 式 * 旧城改造模式 改造主体 改造方式 补偿方式 安置方式 股份公司 政府 开发商 综合整治 整体拆建 异地重建 局部拆建 保护 货币补偿 产权调换 就地安置 异地安置 * 旧城改造模式具体内容 改造模式 说明 改造主体 确定改造主体的职责、权利、义务 改造方式 确定改造的方式及改造周期 补偿方式 确定拆赔比 安置方式 解决原住民的安置问题 * 旧城改造模式分类 自发式改造 以原住民或股份公司为改造主体的改造模式，原住 民自筹资金，按自身意愿进行改造，政府给予一定 的支持，原住民或股份公司可以结合自身状况来决