第02章—资产评估方法7.pptVIP

* 超额运营成本由于技术进步出现了新的，性能更优的设备，致使原有设备的功能相对新式设备已经落后，从而引起价值贬值、具体表现为原有设备完成相同生产任务，消耗相对增加，形成了一部分超额运营成本。 * 超额运营性质的功能性贬值测算方法 一般采用净超额支出折现法。 通常情况下，可以按下列步骤进行： 第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。 第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本（是超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额）。 第三，估计被评估资产的剩余寿命。 第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的净超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗。即： 资产的功能性贬值额= 每年的超额支出现值之和。 * 例题：某设备的技术资料 项 目 技术先进设备 技术陈旧设备 月产量 10000 10000 单件工资 0.80 1.20 月工资成本 8000 12000 月差异额 4000 年工资成本超支额 48000 减：所得税（25%税率） 12000 扣除所得税后年净超额工资 36000 资产剩余使用年限 5 折现率为10%的5年年金折现系数 3.7908 功能性贬值额 136468.8 * 5、功能性贬值估算注意的问题 评估值 = 重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值 =复原重置成本－实体性贬值－超额投资成本－ 超额运营成本－经济性贬值 =（复原重置成本－超额投资成本）－实体性贬值 －超额运营成本－经济性贬值 =更新重置成本－实体性贬值 －超额运营成本－经济性贬值 在确定是否需要估算超额投资成本时，应该和前面重置成本的估算结合起来，做到不重不漏。 如果在前面确定资产的重置成本时，已经采用了更新重置成本作为评估时的重置成本，则在估算功能性贬值时，一般无须考虑超额投资性质的功能性贬值。 * （四）资产的经济性贬值及其估算 1、资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。主要表现为运营中的资产利用率下降，甚至闲置，并由此引起资产的运营收益减少。 2、资产的功能性贬值和经济性贬值比较 相同点： （1）都是无形损耗； （2）都引起资产的贬值。 不同点： （1）产生原因不同； （2）贬值表现不同：前者是多付出的成本，后者是少获取的收益。 * 3、资产经济性贬值的估算方法 当有确实证据表明资产已经存在经济性贬值，可参考下面方法估测其经济性贬值率或经济性贬值额。 （1）、净损失收益直接折现法 经济性贬值额 = 资产年收益损失额×（1—所得税率）×（P/A、r、n） [例2-15] 某被估生产线设计生产能力为年产20000台产品，因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6000台左右，每台利润100元，该生产线尚可继续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10％，所得税率为25％。求资产的经济性贬值额。： 经济性贬值额 = (6000×100) ×(1—25％) ×(P／A，10％，3)= 450000×2．4869 = 1119105(元) * （2）、经济性贬值率间接估算法 经济性贬值率=[1—（资产预计可被利用的能力÷资产原设计生产能力）x]×100% 经济性贬值额 = 重置成本扣除实体性贬值和功能性贬值后余值×经济性贬值率 上式中，X为功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般在0．6~0．7之间。 * [例4—13] 某家电生产厂家，其家电生产线年生 能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂家电产品 锐减，企业不得不将生产量减至年产7万台(销售价 格及其他条件未变)。这种局面在今后很长一段时 间难以改变，试估测该生产线的经济性贬值率。 根据以上公式和提供的有关资料，计算设备的经 济性贬值率： 经济性贬值率=[1－（70000 ÷ 100000）0.6]×100% =[1-0.81] ×100%=19% 特殊情况下，当评估对象及其产品存在良好的市场 及前景，或有重大政策利好时，评估对象可能存在 经济型溢价。 * 评估值 = 重置成本 － 实体性贬值－功能性贬值 － 经济性贬值 1、 市场法 2、重置核算法 1、观测法 2、使用年限法 3、修复费用法 1、超额投资成本利用复原更新重置成本相抵法 （复原－更新成本） 2、超额运营成本利用净超额支出折现法 1、净损失收益直接折现法 2、经济性贬值率间接估算法 复原 更新 超额投 资成本 超额运 营成本 * * 一、收益法的基本含义 1、收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益，并将其折成现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。 2、收益法根据预期收益原则，服从于将利求本的思路，即采用资