第2章-资产评估的基本方法.pptVIP

1.重置成本 是指按现行市场条件下重新建造或者购置一项全新状态下的被评估资产所支付的全部货币总额。 重置成本分类:　 一般可分为复原重置成本和更新重置成本两种。 (1)复原重置成本 是指在评估基准日，在现行市场条件下，采用与原来相同的材料、建造标准、设计、规格及技术等，以现行价格水平重新构建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。 (2)更新重置成本 是指在评估基准日，在现行技术条件下，采用新型材料、现代建造标准、新型设计、新型规格及技术等，以现行价格水平构建与评估对象具有同等功能的全新资产所发生的费用。 相同点：采用资产的现行价格来估算具有同等功能的全新资产。 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。 在选取重置成本时，如果同时拥有计算复原重置成本和更新重置成本的信息资料，应优先选更新重置成本。 理由： （1）因为新技术提高了劳动生产率，使采用新技术生产相同的资产所需要的必要劳动时间减少，根据资产评估的替代原则应该选择更新重置成本； （2）采用新型设计、材料、工艺制造的资产，无论在使用性能还是成本耗费方面，都会优于旧资产，所以，更新重置成本作为评估的基础更符合技术进步的要求和市场的法则。 - ????? ??? ??? ?? - Supply Chain? ??? ?? ?? ?? 2.实体性贬值 也称有形损耗,是指资产由于使用和自然力作用而导致的物理性能损耗或作用下降而引起的资产价值损失。 例如： 资产的实体性贬值通常采用相对数即实体性贬值率计量,用公式表示为 3.功能性贬值 指由于新技术的推广和使用,使得原有资产在技术上明显落后,性能降低而造成的资产价值损失。 引起功能性贬值的原因很多,如新技术；生产方法的改进；由于分工日益细密导致劳动生产率提高而使原有资产贬值等。 功能性贬值一般包括： 　（1）由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使得原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额（复原重置成本和更新重置成本的差额，即超额投资成本）　　 （2）原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。 4.经济性贬值 指由于外部条件的变化，引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。 　　 经济性贬值的因素包括： ①竞争加剧,社会总需求减少,导致资产开工不足； ②原材料供应不畅,导致生产中断； ③原材料成本增加,导致企业费用直线上升； ④在通货膨胀情况下,国家实行高利率政策,导致企业负担加重； ⑤国家产业政策的变动； ⑥环境保护； ⑦其他原因。　　 （五）成本法的具体评估方法 被评估资产的价值 重置成本的估算方法 实体性贬值的估算方法 功能性贬值的估算方法 经济性贬值的估算方法 （一）重置成本的估算方法 （1）重置核算法 （2）物价指数法 （3）功能价值调整法 （4）点面推算法 单项资产重置成本 （1）重置核算法（较少考） 重置核算法也称为加和分析法、细节分析法等。其是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，按现行市价逐项计算，然后累加得到资产的重置成本。 分类： 根据资产取得的方式可以分为：购买型和自建型　　 购买型以购买资产的方式来估计所需要的重置成本 购置价=现行购买价格+运杂费+安装调试费+其他必要费用 自建型以建造资产的方式来估计所需要的重置成本 重新构建价=料、工、费等必要资金成本和开发者的合理收益 重置成本的计算 重置成本=直接成本+间接成本 直接成本—是构建全新资产时所花费的直接计入构建成本中的那部分成本。 如：购买价款、安装调试费、原材料、人工费等。 间接成本—是构建过程中不能直接计入的成本，但又是与资产形成有关的一些支出。 如：购置资产过程中发生的管理费、运输费、前期准备费、维修费等。 （P35-36 例2-1） 采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。 该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。 （2）物价指数法 如果既无法获得处于全新状态的被评估资产现行市价,也无法获得与被评估资产相类似的参照资产的现行市价,就只能根据资产的历史成本(或账面价值),通过价格变动指数调整确定被评估资产的重置成本,这种方法称为价格指数法。其计算公式为 1.资产重置成本=资产历史成本× 2.资产重置成本=资产历史成本×(1+价格变动指数) 3.资产重置成本=资产历史成本× 注意： ①资产历史成本要求真实、准确并符合社会平均的、合理成本的要求。　　 ②资产评估时物价指数指的是评估基准日（或能够代表评估基准日）的物价指数，而且应是资产的类别或个别物价指数。（越是分类具体的物价指数越准确）。　　 ③物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因