前山村B区旧村改建项目前期市场研究及项目定位研究报告.doc

前山村B区旧村改建项目前期市场研究及项目定位研究报告 崛起中的城市新中产阶层 目标客群来源 主要来源地：前山、珠海主城区 次要来源地：澳门、珠三角（中山、广州、深圳） 项目定位 新前山、轻轨站旁、60万平方米复合社区 产品类型及形式 商业8%（集中商业+特色街铺），住宅92%（高层住宅+公寓） 目 录 1第一部分 项目基本情况与特点简析 1一、项目概况 11、地块区位与交通 22、地块的基本指标 33、环境和地表现状 34、生活配套与大市政配套 45、区域发展规划 1本章小节 2第二部分 市场环境分析 2一、宏观政策环境 21、珠海经济发展形势及房地产市场形势 22、相关房地产政策对本项目可能产生的影响 3小结 4二、珠海整体经济运行状况 41、珠海近几年GDP总量走势 42、珠海近几年产业结构变化 53、珠海旅游业发展形势 64、澳门博彩业发展形势 65、珠海近几年人均可支配收入走势 76、珠海近几年固定资产、房地产开发投资走势 87、珠海近几年人口总量走势 9小结 10三、珠海房地产供求关系及发展趋势 101、珠海商品住宅供应情况 101.1、珠海商品住宅供应情况 111.2、全年销售金额超过190亿元，同比增长超过150%，为近年最高 111.3、珠海商品住宅均价走势 132、珠海商业营业用房供求关系及发展趋势 132.1供应波动较大，06、07年施工面积连续两年减少 142.2商业物业销售量逐年下降 152.3商业物业空置面积总体上逐步下降 162.4商业物业总体成交价格05-07年上扬较快，发展态势良好 173、珠海土地供应情况 173.1 珠海近几年土地成交面积走势 173.2 珠海市近几年土地成交数量走势 183.3 珠海市2007年“9.28”土地成交价格 19小结 20四、前山片区房地产市场分析 201、片区简述 201.1、片区分布 211.2、片区发展状况 221.3、小结 232、片区住宅物业市场情况 242.1、前山腹地板块 262.2、前山河东板块 282.3、前山北部板块 302.4、前山河西-南屏板块： 322.5、各板块发展现状比较 342.6、片区市场户型销售分析 372.7、片区板块对比分析 42小结 433、片区商业物业市场情况 433.1、片区商业物业市场分析 473.2、前山商业物业市场小结 48第三部分 消费者调研 48一、住宅消费者调研 481、片区已消化产品客户群研究 502、对参考项目的部分客户的需求及特征进行定量调查 502.1调查背景 512.2样本配比概况 522.3调查结论 55二、商业物业消费者调研 551、调研综述 562、商业消费者的特征描述 583、街铺及集中商业经营者的需求描述 594、街铺和集中商业购买者的需求描述 635、本节小结 64第四部分 项目定位 64一、SWOT分析 641、SWOT 641.1优势 641.2劣势 651.3机会 651.4威胁 662、SWOT矩阵分解与相应策略 67二、项目发展目标及发展模式 671、项目发展目标 682、发展战略规划思路 693、项目发展模式确定 70三、整体市场定位 701、定位思考方向 712、整体形象定位 723、关健字诠释与定位描述 734、整体形象定位的配合措施 74四、住宅物业定位 741、目标客户群定位 762、住宅户型面积配比建议 77五、公寓项目定位 771、项目地块及市场分析 772、珠海公寓购买者情况 793、目标客户定位 804、产品定位 81六、商业物业定位 811、目标客户群综述 842、街铺和集中商业配比建议 863、各类商业业态定位 904、产品建议 915、经营及招商模式建议 92第五部分 物业发展建议 92一、规划布局建议 921、整体形象 932、产品类型 933、空间布局 934、交通组织 934.1小区入口设置 944.2停车位创新 955、交通细节优化 95三、建筑空间形象 951、建筑风格建议 962、建筑立面建议 973、建筑材质建议 98四、园林风格建议 981、风格建议 982、景观设计要点 101五、配套配置标准 1011、会所设置 1022、配套设施 1022.1幼儿园 1032.2儿童游乐场 1033、智能化方案 1044、社区服务及物管服务方案 105六、户型建议 1052．1户型创新要点 1052．2各种面积的户型平面建议 109七、启动区选择与分期开发建议 1091、功能组团分区建议 1091.1组团分区考虑因素 1091.2组团分区和功能建议 1102、分期开发建议 1113。、启动区选择 第一部分 项目基本情况与特点简析 一、项目概况 1、地块区位与交通 1.1区域板块认可度低、区域发展潜力较大 项目地处前山，是珠海老工业区聚