四川资阳四海项目项目发展策略及产品定位报告.docVIP

资阳经济概况 经济地位、与同类城市对比 资阳房地产发展概况 投资额度、市场涨幅 资阳发展规划及区域规划 城市结构、功能定位 资阳房地产板块发展分析 板块划分、典型楼盘、综合分析、发展环境总结 项目基地分析 宗地区位、宗地资源、SWOT分析 全案发展策略 策略思考及策略锁定、策略阐释、策略体现 项目客群定位 目标客群分类、需求特点分析 项目产品形态定位 产品形态确定、产品形态演绎、对应客群 户型设置及体量配比 户型配比、相关体量、户数 全案规划及景观布局建议 原则、产品布局、景观布局 本案建筑风格演绎 建筑风格定位、演绎 全案启动策略 产品投放次序、启动分区及启动次序 全案价格定位 价格体系、价格定位 全案开发主题 主题构建及阐释 项目定位结论的汇总及相关建议 车位、会所、配套等 全案静态投资效益综合分析 投资分析、收益分析、静态的投资效益分析 一、 资阳市经济概况简析 资阳市经济概况 地处成渝经济圈的资阳，区位及经济优势明显，已初步形成造车、食品、医药、纺织、建材五大骨干工业。其国民经济近年呈稳步发展态势，08年全市GDP突破400亿元。随着四川省委“东向战略”的推进，资阳将建成成渝经济带上的重点城市、成都平原城市群向东扩张的第一高地。 与其他同类城市对比 资阳作为成渝经济圈的重点城市，通过对08年成渝经济圈同类城市的经济水平对比发现，资阳市整体经济属于中上水平，同时其人均收入等指标也相对较高。 备注：以上数据均来源于各地国民经济和社会发展统计公报。 二、 资阳市房地产发展概况 资阳市房地产发展概况 近几年随着资阳市经济的快速发展，其房地产的发展也不断加速，房地产业销售价格、供销面积及投资额呈逐年上涨趋势。但整体仍属于房地产发展的初级阶段，其发展空间和潜力相对较大。 备注：以上数据均来源于资阳市房地产信息网。 与其他同类城市对比 通过成渝经济圈同类城市的房地产发展水平对比分析，资阳市的房地产需求较大，但其整体发展水平较滞后，综合资阳市整体经济水平与房地产发展水平，可以看出，资阳市未来房地产发展具有较大的发展潜力。 备注：以上数据为09年上半年平均值。 三、 资阳市发展规划简析 资阳市整体发展规划 资阳市城区空间发展的基本结构为“一心两翼、东拓南延”。 一心：旧城中心。两翼：沿沱江拓展城市新区、各产业区和重大基础设施。 东拓：以沱江以东区域形成资阳城市副中心。 南延：向南发展工业集中园区。 与本案的关联分析 作为“东拓南延”城市发展轴线上的沱东新区，由于该板块未遵循循序渐进的城市发展规律，仅靠政府外力，跳出城市自身发展轨迹，其发展前景值得商榷。加之资阳市当前城区人口仅为20万左右，其偏小的人口容量能否支撑沱东新区50平方公里的发展还有待考证。故，沱东新区虽为政府强力规划区域，但其区域认知度以及呈现时间的不确定等因素，对本案的实际影响较弱。 资阳市九曲河规划整治 现状 沱江支流九曲河，穿资阳城而过，环抱资阳新城区，是资阳人的母亲河。目前九曲河沿岸“脏、乱、差、臭”现象比较突出，已严重影响到市民的生产生活和城市的发展环境，影响到城市功能发挥和资阳对外形象。 整治规划 1、 规划内容 资阳市政府于2009年6月至2011年12月期间投资133/a.36亿，对九曲河城区段的河道和沿河两岸的道路、河堤、桥梁、管网以及绿化景观等进行综合整治。工程涉及沿河两岸1860户居民和企业、40余万平米的拆迁量。改造后的九曲河将打造成为“水清、路畅、岸绿、景美”的景观带。 2、 赔付措施 资阳市政府对其九曲河整治拆迁居民赔付措施，当前主要以原地拆迁原建赔付住房为主。 与本案的关联分析 整治九曲河作为当前资阳政府的民生工程，在赔付上均以原地修建住房赔付措施为主，故，通过整治九曲河得到货币而从新改善置业的拆迁客群相对较少，即，资阳市政府对九曲河整治规划，对本案的客群影响相对较少。 四、 资阳房地产板块及相关调研分析 板块划分及特征分析 根据近年来资阳市房地产发展呈现特征，我司从地理区位、产品特征、置业客群、销售价格等因素，将其市场划分成由老城区板块、沱江新城板块、沱东新城板块和西门新城板块构成的四大板块。 备注：此图仅为方位示意，在地理位置的准确性上可能有所偏差。 旧城板块 范围界定： 围绕资阳市雁江区委区政府为中心，北至火车站广场，西临西门桥，南到建设南路附近，东抵建设东路附近。 现状描述： 该板块配套成熟且建造年代较久，当前开发仅为旧城改造中的拆迁土地，基本以小宗地块的填补式开发为主。 当前板块暂无新盘呈现，仅达高国际商业广场和上西商业广场处于拆迁筹备阶段，其开发方向为商住结合下的高层电梯类物业。 代表楼盘：达高国际商业广场 上西商业广场 发展前景： 该板