成全江苏南通科技项目户型及消费者专题初步研究调查分析报告.doc

成全江苏南通科技项目户型及消费者专题初步研究调查分析报告 户型及消费者专题初步研究 南通科技项目 本次专题内容 城市地产地图 市场产品研究 消费者研究 项目建议 城市地产地图 城市项目分布 项目板块分布 城市供应区间 城市价格区间 城市项目分布 老城区在售项目较少，未来土地供应有限，城市南移东扩的发展方向已经较为明显。 老城区板块：市场供不应求、价格稳定。老城区供应有限，区域推盘总量不大，房价稳定在高位。 新城区板块：依托于政府规划的重心倾斜，新城区板块加速掘起，已成为南通市场上最热门的板块，高档楼盘最为集中。 新东区板块：新东区板块也是目前热门的区域之一，几家开发商联手对“新东区”的宣传造势，大大提升了该区块整体竞争力。 城北板块：性价比较高。但由于楼盘位置比较分散，目前尚未形成合力，整体均价也是四个板块中最低的。 城区板块分布 分为老城区、新城区、新东区、城北四大房地产板块，呈现“一主三副”的格局！ 城市供应区间 城东区域 4500－5500元 新城区域 5000－6000元 目前主要供应量集中于城东区域及新城区域 城市价格区间 1、价格水平受城市环线、城市规划、个案品质等三大因素影响较大，南通市二级市场整体价格水平由环路形成大格局。 2、相对于城市地理中心，等价线向西、向南倾斜特征明显，区域发展较不平衡。 3、线条密集区如正南、中心等区域，说明在地段几乎相同的条件下，知名品牌开发商和优秀个案的带动作用非常明显。 等价线分布均匀，价格层次、梯度明显。 8500 元 / ㎡ 77500 元 / ㎡ 6500 元 / ㎡ 5500 元 / ㎡ 7500 元 / ㎡ 6500 元 / ㎡ 5500 元 / ㎡ 4500 元 / ㎡ 城市地产地图 市场产品研究 消费者研究 项目建议 市场产品研究 板块内项目研究 城市同质项目研究 市场户型配比分析 车库储藏室专项研究 板块内项目研究 板块内项目研究 都市华城 物业类别:普通住宅 建筑类别:多层公寓、小高层、商业 装修状况:毛坯 物业地址:城西区任港路39号（原电机厂原址） 起价:5380元/平方米 开发商:江苏炜赋集团建设开发有限公司 售楼处地址:南通市任港路39号都市华城1号楼 开盘时间:2006-11 入住时间:2007-12 容积率:1.59 绿化率:46.75% 四期楼层状况:小高层3幢 占地面积:100000平方米 总建筑面积:160000平方米 开发周期:四期 总户数:1043 停车位:323个汽车位 都市华城位于任港路，北倚人民路，南临青年路，东依姚港路。一、二、三期已售罄，入住率达90%；四期23幢起价5380元/平方米。一梯两户，每单元18户，对应储藏室15间，半地下室，面积根据房子来，面积在5-8m2，价格对应为2580元/平米。 板块内项目研究 都市华城 3/2/1 124平方米 3/2/2 139平方米 客厅并不一定朝南，但卧室朝向问题比较重要 板块内项目研究 江海名苑 物业类别:普通住宅 商铺 建筑类别:多层、小高层、高层 装修状况:毛坯 物业地址:市中心区八仙城东侧 均价:8500元/平方米 开发商:南通侨鸿国际房地产开发有限公司 售楼处地址:环城南路侨鸿贵宾楼一层 售楼电话:051385156888 开盘时间:2006-12-18 入住时间:2008-06-30 容积率:2.10 绿化率:33.90% 楼层状况:1幢高层,5幢小高层,7幢多层 占地面积:42000平方米 总建筑面积:94110平方米 竣工时间:2008-6-30 总户数:住宅356套，商铺19 停车位:433个 非机动车位：800个 南通市区高档物业，但产品特色不明显，宣传及营销手段比较失败 板块内项目研究 3/2/2 156.29平方米 2/2/1 95.02平方米 采用景观落地大飘窗设计，客厅的采光度被放在较高位置 板块内项目研究 七彩豪庭 物业类别:普通住宅 建筑类别:小高层、多层、联排别墅 装修状况:毛坯 均价: 7100元/平米 物业地址:市中心区姚港路与任港路交界处 开发商:江苏盛和房地产开发有限责任公司 售楼处地址:南通市姚港路2号弘运大厦一楼 售楼电话:05130513开盘时间:2006-12-29 入住时间:2007-12-31 绿化率:30% 占地面积:21524平方米 总建筑面积:47115平方米 停车位:每户都有 项目单套面积较大，销售价格位于较高位置，造成总价过高，销售速度慢 板块内项目研究 3/2/2 148平方米 4/2/2 173平方米 面积设置很大，强调单套住宅的舒适性，但会给总价市场带来