桂林黑山生态园商场调研补充报告.doc

桂林黑山生态园商场调研补充报告 桂林市基本概况： 一．人口和民族  1.桂林市现有总人口484万余人，是一个多民族地区，壮、回、苗、瑶、侗等28个少数民族占全市总人口的8.5%左右，共有少数民族68万人。 1999－2001年人口变动统计 年 份 1999年 2000年 2001年 户籍总人口数 479.19万 482.01万 484.73万 农业人口数 378.71万 379.16万 379.08万 农业人口比例 79.03 % 78.66 % 78.20 % a.人口增长不及0.6%，若扣除自然人口增加数，则不及0.03%。 平均近两年中每年社会人口增加数不及1500人，城市人口成长缓慢。 b.非农业人口比例代表城市化进程，桂林市城市化仅22%不到，远低于全国平均之37.7%，且近两年平均每年进步仅0.4%，表示产业结构调整及城市成长、发展均不易，具消费能力之城镇人口过少，不利商业发展。 桂林市市区人口分布统计 区 分 秀峰区 迭彩区 象山区 七星区 雁山区 面 积 53.5km2 52.9km2 87.6 km2 83 km2 288 km2 2000人口 106331人 117567人 191670人 156222人 71180人 2001人口 107534人 121986人 198933人 168758人 71109人 变动人数 +1203人 +4419人 +7263人 +12536人 -71人 非农比例 86.6% 81.5% 89.7% 79.8% 11.3% 象山区目前为市区人口最多的行政区，若龙泉新区建成后，人口成长将大幅增加，而市政府若能迁至龙泉新区则本项目优势将大幅提升。 七星区挟文教住宅区优势，大量兴建住宅商品房，人口增幅大。 雁山区由于近年才划入城区，市政建设少，发展落后，农业人口比例高。 2.象山区人口、户数、教育程度统计如下： 片区人口数为19.19万人（包括外出人口，不包括外来人口），普查登记人口为25.12万人（包括外来人口，不包括外出人口）。 住宅区户数为73927户，家庭户人口为22.57万人，平均家庭户人口为3.05人。 六岁以上人口受教育程度统计如下表： 区 分 小 学 初 中 高中、中专 大学（专） 人口数 4.87万人 8.36万人 7.21万人 2.57万人 所占比例 20.45% 35.1% 30.27% 10.79% 二.经济发展特性 （一）桂林市隶属之广西壮族自治区，为中国经济发展较慢省区之一，其主因实乃自然地理条件所致。地理区位较偏远，未近经济发达区、物料产品出入较不便、生产用地幅员小，人力资源较不丰沛等因素，导致工商业向外发展不易，商业规模扩大不易。 （二）桂市自1999年起大规模进行城市建设，大力从事城市改造与基础建设，明显改善城区都市风貌，唯投入资金多为自筹，利用外资较少。城建发展在2002年更换市委书记后将会因偿债而减缓，亦即2002年以后之发展力道，将成观察重点。 1999-2001年国内生产值统计 年 份 1999年 2000年 2001年 国内生产总值 276.31亿 300.16亿 331.84亿 人均GDP 5777元 6245元 6865元 市区人均GDP 13777元 15775元 17226元 2001年人均GDP：全国6860元，南宁市11026元，柳州市11123元，厦门市2000年38232元。 近两年GDP成长率分别为8.63%与10.55%，平均为9.59%。 （三） 桂林市经济发展存在若干问题，将使桂林成为以旅游相关产业为主轴产业的内需消费型城市。 产业结构调整困难，产业产品市场竞争力较弱，农业转型升级不易。工业增长难度大，市场化进度慢。 1999-2001年全市三级产业产值比例 年 份 1999年 2000年 2001年 从业人口比例 第一产业 34.6% 33.0% 31.8% 61.6% 第二产业 30.5% 30.7% 30.1% 17.3% 第三产业 34.9% 36.3% 38.1% 21.1% 第一产业产值比重呈逐年递减，平均每年下滑1.4%。 第二产业产值比重几无变动，发展乏力。 第三产业产值比重呈逐年上升，平均每年上升1.6%。 由产值与从业人口比例可推算一二三级的从业人员平均产值比例约为1：3.4：3.5。 1999-2001年市区三级产业产值比例 年 份 1999年 2000年 2001年 从业人口比例 第一产业 5.0% 5.0% 5.9% 14.8% 第二产业 46.4% 45.5% 42.5% 34.6% 第三产