海南省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价委托合同考试试卷.docx

海南省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价委托合同考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为__。 A．94.12 B．92.14 C．91.24 D．93.252、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是。(2009年试题) A：定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式 B：定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法 C：定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式 D：定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单 E：执行层的组织协调3、某宗面积为3 000 ㎡的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700 元／㎡。现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／㎡。理论上应补地价万元。 A：78 B：882 C：1 210 D：1 272 E：工业用地的监测点评估价格4、__是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法。 A．直接观察法 B．间接观察法 C．采访法 D．报告法5、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的特性决定的。 A：易受限制 B：相互影响 C：独一无二 D：不可移动 E：工业用地的监测点评估价格6、投资估算的精确度为．±30％，研究费用一般占总投资的0．2％～0．8％，该阶段为。 A：投资机会研究 B：初步可行性研究 C：详细可行性研究 D：项目的评估和决策 E：借款合同7、某时点相对另外一个时点的定基增长速度为230％，则定基发展速度为。 A：30％ B：100％ C：130％ D：330％ E：执行层的组织协调8、某建筑物的建筑面积为2 000㎡，占地面积为3 000 ㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1 800元/㎡，则该建筑物的成新率为。 A：44％ B：50％ C：67％ D：86％ E：工业用地的监测点评估价格9、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则卖方实际得到的价格是__。 A．2125(元/m2) B．2225(元/m2) C．2325(元/m2) D．2425(元/m2)10、办理商品房预售证明时，应出具投入资金达到工程建设总投资__以上的证明。 A．10% B．15% C．20% D．25%11、下列对折旧的描述哪一个是错误的：__。 A．估价的折旧注重的是价值的减损 B．估价重新建造成本与累计折旧额的差值不一定与市场价值相一致 C．会计折旧时的C值必须是资产原值 D．估价上的折旧强调采用尚可使用年限12、当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是__。 A．容积率 B．建筑高度 C．建筑规模 D．建设工程13、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括。 A：移动平均法 B：指数平滑法 C：市场因子推演法 D：简单平均法 E：借款合同14、在存在房地产泡沫的情况下，国有土地上房屋征收估价，应采用的测算结果。 A：收益法 B：市场法 C：成本法 D：假设开发法 E：工业用地的监测点评估价格15、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定。 A：委托财产总值 B：信托范围 C：信托收益 D：信托信用等级 E：执行层的组织协调16、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。 A．数学曲线拟合法 B．平均增减量法 C．平均发展速度法 D．移动平均法17、路线价的理论依据是房地产价格形成的。 A：预期原理 B：替代原理 C：均衡原理 D：收益递增递减原理 E：工业用地的监测点评估价格18、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元/月，百分比租金标准为8%，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为__万元。 A．35 B．37.8 C．38.4 D．73.419、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于方面的制约。 A：建筑技术 B：土地权利设置 C：相邻关系 D：土地使用管制 E：工业用地的监测点评估价格20、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）。 A．0.5% B．