2010乌鲁木齐天鸿领仕馆营销策略方案68.pdfVIP

天鸿〃领仕馆营销策略方案 10年房地产市场走势 10年我们将面临两个确定性和 09年对乌鲁木齐的房屋交易量激增，价格快速上扬。将会导致市10年上半年 三个不确定性： 的成交量大面积下降，随着市场存量房减少，上半年价格会有小幅上涨，但上 确定性 扬空间有限，到下半年会有下降的趋势。 房价如果持续上涨，政府出台更强 有力行政政策无疑是确定的。 一旦行政政策出台，市场一定会进 10年对房地产市场影响最大的是信贷紧缩政策，开发商贷不到开发资金，购 入一段时间的“休克期”，这是确 定的。 房者贷不到按揭贷款，将会导致市场成交量大面积下降，价格已经有下降的趋 不确定性 势。 CPI是否会上涨？还会上涨多少？ 10年房地产市场会严格执行09年出台的各项政策，主要从土地、投资、信贷、 什么时候达到最高？不确定 什么时候出台更强有力的行政政 保障房等四个方面进行调控，然而市场走出价格飞涨状态的关键在于信贷政策 策？现已出台的行政政策的执行 力度如何？不确定 行政政策出台后市场将进入一段 的收紧，但作为CPI治理的重要市场手段，在CPI没有出现明显下降的状况下， 时间的“休克期”，这段时间有 多长？市场将在什么时候恢复？ 信贷政策不可能有所松动，从紧的货币政策依然是10年宏观调控的主旋律。 不确定 2 一、 天鸿领仕馆本体分析 3 本案占地10亩，由于地块本体条件的限制，致使景观及项目规 模无法与区域竞争项目形成有利的竞争优势。  地块限制了景观的规划，无法 与临近的御园公馆、美术馆的 社区规划和规模相比。 4 本案由两栋高层围合景观组成。高层沿道路布置了底层商业。 地下一层为会所。  项目周边缺失商业氛围，沿街 主干道的商铺稀少，本案在建 成后，有一定的商业铺面需求， 在主要业种集中在以满足日常 生活为主的社区商业。  地下一层是以业主为客群目标 的娱乐、休闲的会所，经营项 目面临场地大、装修标准高、 人气少等因素，直接销售难度 非常大，需要招商、销售并举。 5 会所涉及到的7个业种的经营面积比较大，开办费用和经营压力 较大，对会所整体的经营管理需要统一。  会所需要有便于操作的的招 商思路和计划，同时可以采 取招商后再销售模式，带租 约销售，可以提高对投资客 户的吸引力；  由于长沙路处于房地产开发 的重点区域，未来两年的高 品质社区集中，而目前的针 体商业环境很差，中高收入 家庭对周边的高档服务性商 业的需求量较大，但需要较 长的培养周期。由此会所招 商、销售需要考虑使用者对 铺面的需求。招商工作要提 前，充分了解投资客户、使 用者的顾虑。 6 六种主力户型，C、E、F三种户型（面积区间为97—101 ㎡ ）