关于城市运营的诠释.doc

城市运营诠释 伴随着城市化的推进以及经济的发展，城市的价值已经延伸到了城市竞争力这个综合反映产业资本的聚集能力、产业资本的竞争力和城市可持续发展能力的指标之上。但在我国长期以来受计划经济体制的影响，大多数城市的基础设施建设由政府和政府指定的国有企业包揽，采用指令性计划方式实现，投资全包，建设好交予由政府财政拨款的事业单位运作，其运行费用全部由政府补贴。由于城市基础设施产业一般具有投资额巨大，投资回收期长，投资成本沉淀性强，规模经济显著等特点，政府运营效率低下并且财政不堪重负，资金投入难以继续维持，造成城市基础设施越来越严重的负债局面。为了解决这些问题，需要有效提升城市竞争力，于是很多城市都将企业经营理念引入城市管理体制之中，选择城市运营的发展战略。 城市运营及城市运营商。 城市运营是为了适应市场经济高速发展的需要，充分运用市场的机制，使城市有形资产（土地、城市基础设施等）和无形资产（名称、形象、知名度、文化特色等）通过市场运作最大限度地盘活存量、引进增量广泛利用社会资金进行城市建设，以实现城市资源配置的最优化和效益的最大化，实现城市的自我积累、自我增值的新的城市建设和管理模式。城市经营不是一种独立于规划、建设、管理之外的建设手段和程序，而是一种理念、一种思路、一种模式，它渗透、贯穿于城市规划、建设和管理的全过程，即：以经营的思想规划城市，以经营的手段建设城市，以经营的方式管理城市。这是一种将企业经营理念引入城市管理体制的思路，通过对城市运营机制再造，促使城市管理体制和经营机制更为灵活高效、富有创新力，最终提升城市经济的竞争力。 城市运营商就是政府与市场间不可缺少的中间环节，城市经营的主体是政府，但政府必须借助企业与市场的力量。城市运营就是把城市作为重要的国有资产来经营并增值，其实质就是以市场化的手段和法律允许方式进行城市综合资源的优化配置与整合。（土地增值、旅游资源发展带动餐饮、酒店、特产等当地经济的发展） 为什么要整体运营。 城市规划与布局必须在城市理念与发展战略的统领下进行，城市规划与布局不仅仅是城市形象的包装和改造，必须有足够的内涵支撑，必须有产业链去支撑，具体体现以下三点： 系统化挖掘城市的文化内涵，形成独特的城市形象，提升城市的文化价值，展现城市的核心竞争力。 合理配置城市资源，尤其是土地资源，提高资源的使用效率和价值最大化。 更大的发挥政府引导，社会资本有序投入，形成合力。 城市整体运营是在城市总发展体规划和可持续发展的前提下从社会整体利益出发，体现企业的社会价值，在统筹安排、整体谋划等方面，便于科学的分工和组织协调。 图示：城市运营中规划与策划贯穿全过程 城市运营八项思考。 和项目所依托的大都市圈的经济结构、产业结构经济一体化的程度相协调; 必须和城市大片土地综合开发项目所依托的母城功能定位、产业构成相协调; 必须充分考虑城市业已存在的产业集群; 必须足够关注那些和母城有地缘关系的产业; 适当关注主导产业的行业类别; 地方政府在考虑主导产业时候同时考虑就业、知名度，发挥资源优势等问题; 在大片土地开发的初始阶段，必须抢占城市功能定位的关键位置、关犍功能； 不同的功能组合开发收益差距很大，要选择综合收益最大的功能定位。 城市运营促进政府职能建设。 政府的主要职能就是搞社会主义建设。在政府行政管理的各项基本职能中发展经济的职能始终处于中心地位。政府要发展经济有必要从经营城市的角度重新审视城镇化的路径、方法和手段。政府需要有实力、讲信用、具备超强的运作能力和融资能力的运营商，在吃透未来城市发展规划和城市发展战略的基础上，充分运用市场经济的手段和机制、整合上下游资源通过土地成片开发来带动城市和区域经济的发展，加快城市发展规划的实施。 选择城市运营商需要哪些条件？ 先进的城市经营理念。政府部门为主导，企业为主体，利用市场化运作的手段对各种资源进行重组、集聚、运营。 专业化管理团队。城市运营需要实施专业化、集约化、标准化、规范化、市场化管理降低运营成本，提高市场竞争力。 系统整合能力和融资能力。一个城区的综合开发建设大量的基础设施建设和公益事业投资，投资回报的长期性，决定了运营商需要系统整合能力和较强的融资能力，还要实现投资多元化。 丰富的市场运作经验。城市运营需要整合多方资源通过市场化运作实现投资主体的多元化，投资行为的市场化优化配置城市资源，最大化的提升城市价值，要达到这一目的需要运作团队有丰富的市场运作经验。 如何来实现城市运营？ 需要城市运营商能够高瞻远瞩，放眼城市未来发展，立足于民生需求，与政府达成共识，同时必须有优化资源的能力，不仅是城市的建设者、规划者、组织者、经营者，也是城市的缔造者，需要肩负更多的社会责任，不仅对城市资源进行有效的优化和整合，而且为居住的城市更美好更舒适而努力着。 城市运营商就是从政