住宅项目高尔夫专题研究.pptVIP

消费动机及购买特点 买高尔夫会籍的人将近30%都是通过朋友圈子介绍。高尔夫会籍的人将近30%都是通过朋友圈子介绍，因此圈层营销是关键 。 补充广告宣传手段主要表现在以下几个方面：网络、电视、报刊等，客户会关注相关的杂志。在杂志上的宣传主要在《高尔夫》、《高尔夫时尚》、《高尔夫文摘》、《中国高尔夫》、《高尔夫周刊》、《高尔夫月刊》、《高尔夫世界》等。很多的俱乐部都有自己的内部刊物。 一个标准的18洞高尔夫球场 占地：近2000亩； 就业人数：300~400人，包括球会运作、球场保养人员、球童等； 投资成本：平均为1~1.5亿元； 维护费用：1000万元左右，是球场最高的单项开支，取决于众多因素，包括追求的目标（最重要） 、球场地点、球场类型、当地季节、草种、人工水平、球场规模； 投资回收期：平均在12年或以上； 会员人数：最多只能有1200名终身会员（根据国际惯例）； 日容纳人数：俱乐部一天最高可容纳打球人口数量与球场长度、日照时间长短有关。在没有灯光设施的情况下，最高为310人 公众球场采取“非会员制”的经营模式，面向社会全开放；国内由于经济发达程度的限制，目前公众球场较少目前国内已经开业的两家公众球场：龙岗公众高尔夫球俱乐部，由政府投资、企业经营；光明高尔夫球会，政府采用BOT模式，进行招标，全部由企业投资和经营。 经营方式：不发行会员卡，只接待散客，果岭费按照政府的约定制定，价格低于会员制球场。 会员制（或称私人俱乐部）为主要的经营方式 自高尔夫1984年被引进以来，“半封闭球会会员制”是国内高尔夫球会的主导模式 日常运营收入是高尔夫的长期盈利点; 会籍和地产收入是高尔夫盈利的突出贡献点; 附属设施大都为了吸引顾客，一般不能获得较高的盈利； 一个球场经营模式的定位和经营的成功与否，基本取决于以下四个方面： 球场所在的区位：构成要素包括球场所在地区的经济发达程度、交通条件、人文、地理条件、气候条件、人口密度、当地消费观念、消费意识等； 球场的品位、档次：包括设计水平、建造水平、球场的独特性、风格、挑战性、趣味性、周边环境?、唯一性等； 球场所采用的经营模式：一个球场的经营模式一经采用，便不宜变换，特别是会员制球会的设立，必须定位准确，必须十分重视会规、会章的制定，重视对会员权利义务的承诺和界定，重视这些规章制度对经营管理的长期影响； 球场的管理水平：是能否吸引客人到场的重要因素，衡量四个方面，１.球场品质(指球场场地质量)；２.运作水平；３.服务水平；４.管理成本。这基本决定了一个球场的经济效益。 土地权属关系直接影响球友购买会员证的决策，土地使用期长短影响会员证的投资价值 土地权属关系： 许多人在购买会员证时首先表示，球场必须有正规的土地使用手续才会考虑是否购买，否则连参考价值也不具备。 土地使用期： 即使有政府明确批文的球会，其土地使用年限到期后，如果经营者继续经营，持有会员证的球友是否要续上一笔会费是未知的，同时也是有争议的。因此现在的二手会籍市场，特别是广东地区，无论什么名头的二手会籍都是“跳水”价转让。导致二手会员证“跳水”价的因素，除了球会过度开发会员证之外，会员证跟随球会土地使用权的有效年限也是降低会员证投资的一块硬伤。 区域高尔夫球场的供需状况，以及球会会籍的稀缺性都会影响会员证的投资价值 会籍的稀缺性 个人终身会籍形式以外会籍的出售（年卡、商务卡等）首先会影响终身会员下场的频率； 一年或者几年的短期会籍，实质上是一种变相的降价行为，会影响终身会籍的升值 球场后续投资巨大，对于会籍的价值必须了如指掌。它会随着时间和经营的深化不断得到增值 不同类型高尔夫球场特征归纳 观澜湖高尔夫球会1992年成立，国际一流水准、 20平方公里，216洞世界最大球会 观澜湖高尔夫在球场建成八年之后才规模化开发房地产，细分市场并逐步实现客户多元化：投资客——企业机构——度假/自住人士 球会通过承办高水平的国际赛事，提升社会知名度，强势建立品牌 启示： 云南昆明春城湖畔高尔夫 开发商：新加坡吉宝集团Keppel Land，是新加坡第三大上市房地产公司，资金雄厚 ； 位置：昆明市宜良县阳宗海，距昆明38公里，从昆明国际机场有高等级公路贯通，车程约50分钟； 资源：阳宗海、海拔2100米高地、坡地地势 ； 总面积：500公顷 (7,496亩) ，两个18洞锦标赛高尔夫球场；总体规划1500套别墅； 经营状况： 1998年球场完工开业，2003年成立昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司 整体开发战略 目标明确，分步实现，高水准建设贯穿始终 以发展高尔夫房地产为最终目标 前期重点打造具有世界水准的高起点的高尔夫球场 球场定位为亚洲前五位，并投入大量资金维持其高品质；当球场充分展示环境和奠定客户信心后