中海深圳圣廷苑酒店后评估报告.pdf

深圳 深圳 【中海圣廷苑酒店】 【中海圣廷苑酒店】 后评估报告 后评估报告 前言： 中海圣廷苑酒店项目是深圳第 26 届世界大学生运动会的官方接待酒店，坐落于深 圳市龙岗大运主场馆区，拥有良好的景观与视野，是龙岗中心片区体育新城的标志性建 筑物。 中海圣廷苑酒店项目是深圳公司运作的第一个五星级酒店项目，项目于 2007 年 10 月拍卖取得用地，2008 年 6 月开工，至 2011 年 5 月 16 日开始内部试营业。 由于本项目是中海地产集团第一个五星级酒店工程，从项目的定位到设计管理、工 程管理、合约管理、商务管理都没有类似的经验可以借鉴，加上本项目又是世界大学生 运动会的配套酒店，开业时间无路可退。在自身因素和外部环境的种种因素下，使得酒 店项目的建设困难重重。但经过多方共同的不懈努力，最终出色完成项目的开发。基于 此，本后评估报告主要对酒店项目的商务、合约、设计、工程方面进行经验总结，希望 能为今后其他高星级酒店项目的开发提供借鉴作用。 深圳中海地产有限公司 2013 年 10 月 目录 【核心内容提要】 1  【酒店项目概况综述】 3  【项目投资管理评估】 5  1、宏观经济和房地产市场发展变化分析 6  2、投资合同执行情况 8  3、项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响 8  4、以财务指标为主要依据的项目投资综合评价 9  【财务管理评估】 10  1、项目发展成本控制情况 11  2、项目建设期间现金流量变化情况和资金使用效益 12  3、财务情况经验教训总结 12  【商业管理评估】 14  1、酒店项目开发及可行性调研 15  2、酒店项目管理公司确定 22  3、五星级酒店的筹建要点 32  4、酒店项目开业筹备工作简述 33  5、酒店经营情况总结 38  【设计管理评估】 40  1、项目概况 41  2、项目实际完成的经济技术指标 42  3、实际完成的具体功能及面积参数 42  4、项目建成前后环境情况对比 44  5、项目设计情况介绍 45  6、设计管理 49  7、本项目设计管理的经验与教训 52  【合约管理评估】 82  1、项目合约管理综合分析 83  2、项目总成本控制情况 83  3、合约管理和成本控制策划 84  4、工程结算管理 87  5、项目发展建安成本管理控制情况 87  【工程管理评估】 89  1、中海康城大酒店项目发展详述 90  2、中海康城大酒店创新管理模式 94  3、中海康城大酒店项目土建总结 99  4、中海康城大酒店项目精装修总结 111  5、中海康城大酒店项目机电总结 121  6、中海康城大酒店其他分部分项总结 144  7、中海康城大酒店验收总结 147  【核心内容提要】 【投资管理评估】 本项目于 2007 年 10 月 10 日由我司参与政府公开拍卖竞得